限貸、高利率「像溫水煮青蛙」　多屋族危機？專家解析資產處理技巧

好房網News記者林和謙／台北報導 央行去年9月份祭出第七波信用管制，金融緊縮、銀行限貸，造成房市降溫，交易量減少，房貸利率也拉升。銀行因在放貸上做風險控管，因而使房貸利率走升，不動產專家、宜蘭節税地政士及不動產經紀人雙證照工作者邱明芳表示，這就像溫水煮青蛙，很多人以為2.5％利率沒什麼，但目前已有房貸利率來到3％，其實光利息就吃掉不少收入，末來很可能利率會再升高，到時候恐怕有一批貸款族、多屋族會撐不住。 邱明芳說，政府打炒房、央行調控房市是玩真的，2023年7月1日內政部「平均地權條例」修法實施後，影嚮很多預售屋投資客，現在市場上很多「急售、拋售」的物件，很多是2023年7月1日之前買的屋主，他們很多人現在急著出場，怕被限貸與資金壓力壓垮，這就是真實的房市現況。 金融緊縮、銀行限貸，房貸利率也拉升，邱明芳表示，就像溫水煮青蛙，末來可能利率會再升高，到時候恐怕有一批貸款族、多屋族撐不住。圖／好房網News記者林和謙／攝 而對於多屋的資產族，更是不可忽視資金壓力、資產配置與資金調配的重要性，邱明芳點出幾個關鍵策略，多屋族可以參考；他指出，現階段不要貸款投入股票（期貨），這有如賭博，風險高，只會雪上加霜，債務擴大。另外，必須把手上不好的房地產物件處理掉，他表示，什麼叫不好的物件，就是指地段差、租金少、管理費高的房地產，寧可現在少賺或小賠出場，也不要等到法拍被砍總價30％，留下聯徵信用不良的記錄。 此外，也可以趕緊去找貸款銀行談看看，是否可以辦理房貸延期；邱明芳說，銀行通常會有房貸暫緩方案，允許短期內減少或暫停本金還款，或者只繳利息不繳本金的寬限期數年，以減輕民眾的財務壓力，因為銀行更怕借款人直接違約。 邱明芳表示，讓房地產活化也很重要，多屋族可以將空置的房子出租，邊租邊賣，除了有租金收入，還有人幫忙繳些貸款、管理費，至少先増加現金流，打平負債流，增加資產餘額；這幾年，先求有資產，未來才有翻身再還本的浄資產機會。 増加兼職工作收入也很必要，邱明芳建議，空閒的時間，可積極兼職增加工作收入，增加現金流量，房地產投資最怕的就是「All-in」、把多數現金全押在房地產，如此的做法、風險高，房地產市場永遠在變，「跪求現金流就是王」，這句話在現在的房市景氣來說，尤其適用。 延伸閱讀→房仲就愛抬價多賺錢？專家拆解佣金真相：比買方更怕賣太貴10年買4房只愛老公寓　內行人曝購屋心法台中預售VS中古價差揭密！這二區中古屋平均單價僅預售屋一半！西屯區中古屋單價比預售屋便宜逾36萬元！榜上第一！我被詐騙了》房產詐騙警示：小心「地面師」奪你畢生家產