當心！房地合一自住房地400萬元免稅優惠　有「這限制」

好房網News記者林和謙／台中報導 財政部中區國稅局表示，依《所得稅法》第4條之5規定，個人交易自住的房屋、土地，須符合幾項條件，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10％課徵所得稅；其中必須符合的3要件包括：個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並居住於該房屋連續滿6年。交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。 而根據房地合一課徵所得稅申報作業要點第17點規定，符合納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額的認定標準第2條規定，個人與其配偶可各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額者，於適用本法第4條之5第1項第1款第3目有關交易前6年內未曾適用自住房屋、土地免納所得稅規定時，該個人與其配偶得個別認定。 《所得稅法》第4條之5規定，個人交易自住房屋、土地，須符合幾項條件，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10％課徵所得稅。圖／好房網News記者林和謙／攝 中區國稅局指出，近日有不少民眾詢問，本人、配偶及未成年子女是否可分別適用自住房地租稅優惠，依上述規定，除了符合個人與其配偶得各自辦理綜所稅結算申報者，該個人與其配偶得個別認定外，本人、配偶及未成年子女仍受交易前6年內均未曾適用自住房地租稅優惠規定限制，不得分別適用。 中區國稅局舉例，吳先生105年（2016）2月1日購入Ａ自住房地，成本1,500萬元，於112（2023年）年1月10日出售，售價2,500萬元，取得、改良及移轉的費用100萬元，土地漲價總數額10萬元，如符合自住房地租稅優惠適用條件，其應納稅額計算如下： 課稅所得＝成交價額2,500萬元－成本1,500萬元－費用100萬元－土地漲價總數額10萬元＝890萬元 應納稅額＝（課稅所得額890萬元－免稅額400萬元）×10%稅率＝49萬元 中區國稅局表示，吳先生於112年度出售該房地已申請適用自住400萬元免稅優惠，因此其本人、配偶及未成年子女任一人，於6年內就不可再適用此租稅優惠，也就是針對這項免稅優惠，本人、配偶及未成年子女是「綁在一起」視之。 而《所得稅法》第14條之8規定，個人出售依房地合一新制課徵所得稅的自住房地，與從完成移轉登記日起算2年內重購的自住房地，都由本人或是配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，其出售自住房地所繳納的房地合一稅，可於重購自住房地完成移轉登記的次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額的比例退還。中區國稅局大屯稽徵所人員表示，重購退稅與房地合一稅自住房地400萬元免稅規定沒有衝突，因此吳先生的太太若有自住房產出售、也符合重購退稅條件，可享退稅優惠。 延伸閱讀→愛莉莎莎賣房實價登錄出爐了　持有3年賺108萬豪宅逃命波！特力屋何家賣「琢白」進帳2.9億　專家：小賠賣房後買家竟反悔「不如期匯款」？　網教這麼做：保障權益！國內地震熱區曝光！專家列舉「強震地區」：可能發生建物倒塌想投資台灣房地產　兩岸應「和平不主戰」