好房網News記者林和謙／台北報導
去年9月央行推出第七波信用管制、打炒房，且銀行也限縮房貸，而去年10月以來，央行強化信用管制措施成效也逐漸顯現，其中成效包括房市交易降溫、房價漲勢減緩、民眾看漲房價預期心理下降；不過今（2025）年第二季國際與國內經濟局勢較不穩，又添房市與股市利空因素。房市專家、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，當前整體房市將面臨極為嚴峻的「三大考驗」，政府與相關單位更應審慎看待，應以逐步引導整體房市逐漸朝軟著陸方向發展為上策。
在當前整體房市降溫，央行雖認為預期上漲心理已減緩，不過對於信用資源過度集中不動產貸款，以及銀行周轉金貸款仍加速成長這兩件事極為關注，因此，現階段縱使房價已出現下跌趨勢，不過央行仍將密切監視信用資源是否過度集中不動產貸款，以及不動產貸款流向等問題，因此，短期內應該不會輕易鬆綁「限貸令」管制。
面臨「房市超額供給+關稅+匯率」三大考驗恐重創房、股兩市的時候，政府應逐步引導整體房市逐漸朝軟著陸發展。圖／好房網News記者林和謙／攝
不僅面對房貸緊縮，今年將進入交屋高峰期，房市壓力也增加；莊孟翰說，股市震盪對房市的也很大，尤其從房股兩市相互拉抬到相互拉扯過程，每一個人的財富幾乎都是嚴重縮水。美國總統川普公布「對等關稅」引發全球股市重挫，台股創史上最大跌點與跌幅，最近這一波2月21日的高點23,730.25點、重挫至4月9日17,391.76點的最低點加以對照，前後差距高達6,338.49點，如再加上房市趨跌的預期心理，大家都不敢輕忽「內憂+外患+匯率」對整體經濟與個人財富的嚴重衝擊。
莊孟翰指出，現階段房市降價壓力逐漸浮上檯面，知名建商喊出「房價打七折」行銷策略備受關注，再加上川普關稅風暴對整體經濟的衝擊，所顯示的市場問題可說對不動產業界造成影響，各相關主管機關也都密切關注，以期確實掌握房市景氣動向。另外，台幣近期升值幅度大，讓不少國人擔心的，莫過於日本當年《廣場協議》導致經濟失落30年的慘痛教訓。
此外，房市供給過大也須注意。內政部公布數據，2017～2024年建造執照數量高達1,176,323棟、使用執照851,560棟，兩者差距高達324,763棟，由此所衍生的超額供給問題必然會在各地建案陸續完工之後、嚴重衝擊市場景氣，最直接影響為交屋高峰期到來，加上房市偏弱，恐會逐漸呈現量縮價跌情況，其中尤以價格超漲與超量推案地區影響最大。莊孟翰表示，從2019～2024年全國新推案總銷金額高達11.49兆，總推案數量高達127,431戶加以檢視，在歷年銷售率都不超過60％情況下，未來建案餘屋賣壓必然越來越大。
莊孟翰認為，若之後經濟情勢改變，房貸也持續緊縮，預期未來三年不排除房價還會有下跌超過10％的可能性。根據歷年推案金額統計，2019年至2024年全台推案量累計高達11.49兆元，如依照平均銷售率五到六成推估，這波連續六年的推案潮，保守估計應該還有3～4兆元餘屋待售，在現況市場景氣下行以及房價下跌壓力之下，絕不容小覷。
因此，莊孟翰建議，政府單位及主管機關在密切監視信用資源是否過度集中、以及嚴審放款條件前提下，應能夠適時先從提高貸款額度1成開始，逐漸解除愈綁愈緊的枷鎖，尤其面臨「房市超額供給+關稅+匯率」三大考驗恐重創房、股兩市的時候，更應以逐步引導整體房市逐漸朝軟著陸方向發展為上策。
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好房網News記者林和謙／台北報導
去年9月央行推出第七波信用管制、打炒房，且銀行也限縮房貸，而去年10月以來，央行強化信用管制措施成效也逐漸顯現，其中成效包括房市交易降溫、房價漲勢減緩、民眾看漲房價預期心理下降；不過今（2025）年第二季國際與國內經濟局勢較不穩，又添房市與股市利空因素。房市專家、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，當前整體房市將面臨極為嚴峻的「三大考驗」，政府與相關單位更應審慎看待，應以逐步引導整體房市逐漸朝軟著陸方向發展為上策。
信用管制（Selective Credit Control）是指中央銀行針對特定產業或信貸用途所採取的限制措施，尤其在不動產領域。央行的限貸令主要是針對第二戶以上的房貸進行管制，目的是防止投機炒作並抑制房價過快上漲。自2010年以來，台灣央行已實施多波房市信用管制措施。
房市週期理論表明，房地產市場通常會經歷繁榮、衰退、蕭條和復甦四個階段。軟著陸（Soft Landing）指的是房市降溫過程中，價格緩慢下跌而非暴跌，避免市場恐慌和經濟危機。相對的，硬著陸（Hard Landing）則是指房價快速大幅下跌，可能引發連鎖反應如銀行壞帳增加、經濟衰退等。
建造執照和使用執照的差距反映了房地產市場的潛在供應量。建造執照是建築工程開工前必須取得的許可，而使用執照則是建物完工後才能取得。兩者之間的差距數量（本文提到的324,763棟），是未來可能進入市場的新增供給，這些供給若超過需求，將會形成供過於求的市場狀況。
廣場協議（Plaza Accord）是1985年美國、日本、德國、法國和英國達成的國際貨幣協議，目的是讓美元對其他主要貨幣貶值。結果導致日元大幅升值，從1985年的240日元兌1美元升至1995年的80日元兌1美元。這次升值對日本出口業造成嚴重打擊，同時也形成資產泡沫，最終泡沫破裂後導致日本經濟長期停滯，被稱為「失落的三十年」。
餘屋（Excess Housing Inventory）是指已建成但尚未售出的房屋。高餘屋率往往是房地產市場供過於求的指標，可能導致房價下跌壓力增加。本文提到的「未來建案餘屋賣壓必然越來越大」，是指隨著更多建案完工，未售出的房屋數量增加，開發商為了銷售這些房屋可能會降價，進而對整體房價造成壓力。
房貸緊縮是銀行或央行為控制房地產風險而採取的措施，包括提高貸款利率、降低貸款成數、強化借款人資格審查等。這些措施會減少市場上的信貸資金，進而抑制房屋需求和價格。
在當前整體房市降溫，央行雖認為預期上漲心理已減緩，不過對於信用資源過度集中不動產貸款，以及銀行周轉金貸款仍加速成長這兩件事極為關注，因此，現階段縱使房價已出現下跌趨勢，不過央行仍將密切監視信用資源是否過度集中不動產貸款，以及不動產貸款流向等問題，因此，短期內應該不會輕易鬆綁「限貸令」管制。
面臨「房市超額供給+關稅+匯率」三大考驗恐重創房、股兩市的時候，政府應逐步引導整體房市逐漸朝軟著陸發展。圖／好房網News記者林和謙／攝
不僅面對房貸緊縮，今年將進入交屋高峰期，房市壓力也增加；莊孟翰說，股市震盪對房市的也很大，尤其從房股兩市相互拉抬到相互拉扯過程，每一個人的財富幾乎都是嚴重縮水。美國總統川普公布「對等關稅」引發全球股市重挫，台股創史上最大跌點與跌幅，最近這一波2月21日的高點23,730.25點、重挫至4月9日17,391.76點的最低點加以對照，前後差距高達6,338.49點，如再加上房市趨跌的預期心理，大家都不敢輕忽「內憂+外患+匯率」對整體經濟與個人財富的嚴重衝擊。
莊孟翰指出，現階段房市降價壓力逐漸浮上檯面，知名建商喊出「房價打七折」行銷策略備受關注，再加上川普關稅風暴對整體經濟的衝擊，所顯示的市場問題可說對不動產業界造成影響，各相關主管機關也都密切關注，以期確實掌握房市景氣動向。另外，台幣近期升值幅度大，讓不少國人擔心的，莫過於日本當年《廣場協議》導致經濟失落30年的慘痛教訓。
此外，房市供給過大也須注意。內政部公布數據，2017～2024年建造執照數量高達1,176,323棟、使用執照851,560棟，兩者差距高達324,763棟，由此所衍生的超額供給問題必然會在各地建案陸續完工之後、嚴重衝擊市場景氣，最直接影響為交屋高峰期到來，加上房市偏弱，恐會逐漸呈現量縮價跌情況，其中尤以價格超漲與超量推案地區影響最大。莊孟翰表示，從2019～2024年全國新推案總銷金額高達11.49兆，總推案數量高達127,431戶加以檢視，在歷年銷售率都不超過60％情況下，未來建案餘屋賣壓必然越來越大。
莊孟翰認為，若之後經濟情勢改變，房貸也持續緊縮，預期未來三年不排除房價還會有下跌超過10％的可能性。根據歷年推案金額統計，2019年至2024年全台推案量累計高達11.49兆元，如依照平均銷售率五到六成推估，這波連續六年的推案潮，保守估計應該還有3～4兆元餘屋待售，在現況市場景氣下行以及房價下跌壓力之下，絕不容小覷。
因此，莊孟翰建議，政府單位及主管機關在密切監視信用資源是否過度集中、以及嚴審放款條件前提下，應能夠適時先從提高貸款額度1成開始，逐漸解除愈綁愈緊的枷鎖，尤其面臨「房市超額供給+關稅+匯率」三大考驗恐重創房、股兩市的時候，更應以逐步引導整體房市逐漸朝軟著陸方向發展為上策。
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