超低公設真存在？小宅「潛藏大隱憂」！專家籲不可忽略「這計算法」

好房網News記者林和謙／台北報導 這幾年因房價高漲，許多建商都推出小坪數產品，甚至不少台北市危老案也是小基地的案子，小宅趨勢也衍生一些問題；房市專家、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，像是室內使用空間不足、使用機能欠佳、前後陽台狹窄、換屋轉售不易，還有市場性與自償性等問題，必然會嚴重影響餘屋去化與建商財務規劃，並影響購屋者的居家品質，此外，民眾購屋時更要以「得房率」來計算、衡量室內實際使用空間的大小。 現階段一般民眾購買預售屋時，大都了解應先扣除公設，並且進一步確認核計室內實際使用面積，以及各空間大小；因此，簽約時務必附加標示尺寸與註明各空間坪數的平面配置圖，以免完工交屋時發生一些爭執。 小宅潛藏著「買得起卻住不下」的缺點，購屋時更應以「得房率」來計算、衡量室內實際空間。圖／好房網News資料照 小宅也潛藏著「買得起卻住不下」的隱憂，莊孟翰表示，一般而言，即使面積較小，但最低限度部分，主臥室也要容納得下5尺×6.2尺約0.86坪的雙人床，並且所剩空間是否擺得下衣櫥、化妝檯等必備家具，才能維持一定的居家活動空間。 在這一波房價飆漲過程，建商為迎合低總價的市場需求，逐漸朝小坪數規劃，「甚至有小至含公設只有8坪的銷售面積產品」！莊孟翰指出，包括台北市大安區、中山區、大同區、新北市土城區、桃園市大園區、宜蘭等地區都曾出現含公設只有8～10坪的小宅建案，並且還以降低自備款方式來吸引剛性需求，導致一些小坪數住家室內實際使用空間潛藏著「買得起卻住不下」的嚴重缺點。 值得注意的是，在「超低公設比」廣告導引下，購屋時更應以「得房率」來計算、衡量室內實際空間；此外，小宅交屋的後續房貸申辦，也都是當前所有購屋者最為關心的焦點。莊孟翰說，近年在房價高漲情況下，常見以低總價掩蓋高單價的行銷手法，並且連郊區、蛋白區也出現超小宅產品，所以民眾購屋之前務必先清楚了解室內實際使用空間有多大。 而近年會發現「超低公設比29.99％」的建案廣告，真有可能嗎？莊孟翰表示，大多數小坪數建案公設比仍高達35～40％，由於參觀預售樣品屋時與成屋落差甚大，導致購屋者對於室內實際使用空間遭壓縮的疑慮加深；因此，建議購屋時就應以得房率計算實際居住空間，也就是〔得房率=（銷售面積－公設面積）／銷售面積〕來衡量室內實際使用空間的大小，以充分了解居家空間是否真如廣告所宣稱的「物超所值」。 延伸閱讀→房仲就愛抬價多賺錢？專家拆解佣金真相：比買方更怕賣太貴10年買4房只愛老公寓　內行人曝購屋心法台中預售VS中古價差揭密！這二區中古屋平均單價僅預售屋一半！西屯區中古屋單價比預售屋便宜逾36萬元！榜上第一！我被詐騙了》房產詐騙警示：小心「地面師」奪你畢生家產