房市新制傳災情!建物謄本店面誤植「住宅」 公司名義買不了:要內政部許可、5年不得移轉 

2023-11-03 17:41:23

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

 

建物謄本的權狀面積,影響到每坪房屋單價,而當建物謄本有錯誤時,最好的方式便是正本溯源、順藤摸瓜,取得正確的登記,坊間常見的就是所謂「建物陽台補登記」,將原本存在於使用執照竣工圖,轉繪到建物平面圖,再登記到建物謄本,最後登記在建物權狀的真實案例。

 

7月1日平均地權條例修正上路後,出現了因建物謄本及建物所有權狀都記載為「住宅」而非「店舖」,造成無法以公司名義購置,否則得經過內政部許可,且取得後將受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記的限制案例。

 

公司名義買住宅採許可制且有限制5年內不得辦理移轉,有店面因早期誤植為住宅,差點讓私法人買方買不成。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
房市街景。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影

 

正業地政士事務所所長鄭文在提到一個實際案件,有一戶1樓店面,因為當初地政事務所轉載時錯誤,用途以住宅登記,買方則是一家公司,偏偏7月平均地權條例修正案上路後,為防杜私法人藉由購置住宅,變相轉作短期炒作,因而對私法人購置住宅有所限制。

 

由於買方要以公司名義使用,並作為公司資產店面,若有此限制,可能就不想買了。鄭文在說,透過申調該建物的使用執照,發現當初使用執照的竣工圖載明的用途應該是「店舖」,但地政事務所轉載到建物平面圖時變成「住宅」,造成建物謄本及建物所有權狀都記載為「住宅」。

 

他提到,透過將建物平面圖及建物所有權狀都完成變更為「店舖」,買方也在免經政府許可下,順利以公司名義取得所有權登記,取得所有權後,也免受5年內不得辦理移轉的限制,買賣雙方皆大歡喜。

 

至於買房時的建物權狀面積是怎麼來?依據地籍測量實施規則第282-1條,「於實施建築管理地區,依法建造完成之建物,其建物第一次測量,得依使用執照竣工圖說轉繪建物平面圖及位置圖,免通知實地測量。」所以,建物權狀面積的產生是,房屋建照執照➔使用執照竣工圖➔建物平面圖➔建物謄本➔核發建物權狀。

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