好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
「基泰大直」基地塌陷,也不禁讓民眾好奇一家上市建商,發包給公司地址在新北淡水的福益營造,而近年基泰建設也算具一定名氣,但工地管理為何會有疏漏?甚至造成工地塌陷、嚴重鄰損的現象,一名上市營造業主管就透露幾項可觀察營造廠商優劣的方法。
該名上市營造業主管坦言,第一、公司規模大,甚至掛牌上市的營造商,自然不會挑案量規模小的都更案或危老案,舉例來說,一般開挖地基至少4000萬元起跳,100坪基地跟500坪基地,對營造商來說,同樣費用一定是挑選大基地。此外,掛牌上市的營造廠必須資訊公開揭露,且也會投入一定金額在「勞安衛」勞工、安全、衛生上,整體工地管理與工程技術,一定優於中小型營造商。
買房不能只看建商名氣,誰是營造廠、怎麼發包、發包給誰,都是重點。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
第二、大營造廠多評估基地面積500坪以上才承接。該名營造主管說,在缺工、缺料,營造人才斷層之下,大型營造廠不太會接小基地規模建案,整體評估之下,基地面積500坪以上才會承接工程;不過,台北市寸土寸金,頂多下修到面積至少要300坪小基地都更、危老,且基地最好是正方形、非長方形,才好施工。
該名營造主管進一步表示,雙北地區土質層較為鬆軟,當基地面積過小時,不僅工程施作較為困難,現場營造人員配置也較為尷尬,利潤也比較低,加上地質改良費用不便宜,大型營造廠在滿手案量之下,真的不太會接小案。
第三、推崇部分上市建商旗下有營造商,他說,有些知名建商旗下有自己的營造商,若採取「成本觀念」,也就是同樣20億元把工程做到好,跟「利潤觀念」建商發包下去自己的營造廠,20億元還要它有獲利,甚至出去競爭接案,這是天差地遠的。
前者整體工程品質、工地管理通常會不錯,甚至透過自己的營造商,能顧及到工程品質,後者則仍須持審慎態度觀察。該名營造主管就建議,買預售屋民眾可以了解,這家建商的營造商,是專接自己的工地,或是出去接案追求獲利的比重不低,由此推估。
第四、買預售屋時,是否已找好營造商。營造主管表示,這三年因為營造成本上漲,很多預售屋工地包發不出去,甚至請到建照時,還沒找到營造廠商,因此消費者可觀察要買的預售屋,有沒有找到營造商,如果還沒找到,自然可能「可挑選」的營造廠就不多了。
第五、過去實績、資本額與法院裁判書。營造主管表示,除了營造公司的過去實績可以在建築工程履歷網站查到之外,過往大家講的甲級乙級丙級,在《營造業法》修法後,綜合營造業改為甲等乙等丙等,多是看資本額,但只要增資就能達到門檻,因此資本額只是參考之一。
另外,有些房市專家建議可用公司名查詢法院裁判書,但他認為,裁判書內容很雜,民眾未必有能力解讀興訟內容與結果。
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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
「基泰大直」基地塌陷,也不禁讓民眾好奇一家上市建商,發包給公司地址在新北淡水的福益營造,而近年基泰建設也算具一定名氣,但工地管理為何會有疏漏?甚至造成工地塌陷、嚴重鄰損的現象,一名上市營造業主管就透露幾項可觀察營造廠商優劣的方法。
該名上市營造業主管坦言,第一、公司規模大,甚至掛牌上市的營造商,自然不會挑案量規模小的都更案或危老案,舉例來說,一般開挖地基至少4000萬元起跳,100坪基地跟500坪基地,對營造商來說,同樣費用一定是挑選大基地。此外,掛牌上市的營造廠必須資訊公開揭露,且也會投入一定金額在「勞安衛」勞工、安全、衛生上,整體工地管理與工程技術,一定優於中小型營造商。
第二、大營造廠多評估基地面積500坪以上才承接。該名營造主管說,在缺工、缺料,營造人才斷層之下,大型營造廠不太會接小基地規模建案,整體評估之下,基地面積500坪以上才會承接工程;不過,台北市寸土寸金,頂多下修到面積至少要300坪小基地都更、危老,且基地最好是正方形、非長方形,才好施工。
該名營造主管進一步表示,雙北地區土質層較為鬆軟,當基地面積過小時,不僅工程施作較為困難,現場營造人員配置也較為尷尬,利潤也比較低,加上地質改良費用不便宜,大型營造廠在滿手案量之下,真的不太會接小案。
第三、推崇部分上市建商旗下有營造商,他說,有些知名建商旗下有自己的營造商,若採取「成本觀念」,也就是同樣20億元把工程做到好,跟「利潤觀念」建商發包下去自己的營造廠,20億元還要它有獲利,甚至出去競爭接案,這是天差地遠的。
前者整體工程品質、工地管理通常會不錯,甚至透過自己的營造商,能顧及到工程品質,後者則仍須持審慎態度觀察。該名營造主管就建議,買預售屋民眾可以了解,這家建商的營造商,是專接自己的工地,或是出去接案追求獲利的比重不低,由此推估。
第四、買預售屋時,是否已找好營造商。營造主管表示,這三年因為營造成本上漲,很多預售屋工地包發不出去,甚至請到建照時,還沒找到營造廠商,因此消費者可觀察要買的預售屋,有沒有找到營造商,如果還沒找到,自然可能「可挑選」的營造廠就不多了。
第五、過去實績、資本額與法院裁判書。營造主管表示,除了營造公司的過去實績可以在建築工程履歷網站查到之外,過往大家講的甲級乙級丙級,在《營造業法》修法後,綜合營造業改為甲等乙等丙等,多是看資本額,但只要增資就能達到門檻,因此資本額只是參考之一。
另外,有些房市專家建議可用公司名查詢法院裁判書,但他認為,裁判書內容很雜,民眾未必有能力解讀興訟內容與結果。
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