專題／房價被改寫？金融體系升級　城市也重新定價

好房網News記者林和謙／台北報導 金管會推動高雄金融專區，從2025年7月啟動至今，不到一年已吸引54家金融機構進駐；台南金融特區也於今（2026）年1月底啟動，顯示金融體系正加速向新的城市節點擴張；金融業務也同步升級，凱基銀行資產管理規模已突破200億元，並導入LombardLending與保費融資；中國信託銀行引進私募股權次級市場；各大銀行全面強化高資產客戶與家族辦公室服務。 訊號已經非常明確，台灣金融體系正由信用放款，走向資產配置與財富管理。城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛博士說，這不是金融開放，而是資本結構的重組。過去城市競爭取決於人口、交通與建設；未來的城市競爭，取決於資本如何被創造、配置與停留。 過去城市競爭取決於人口、交通與建設；未來的城市競爭，取決於資本如何被創造、配置與停留。圖／好房網News記者林和謙／攝 資本結構的實體樣貌　掌握產業現金流 在資本循環背後，台灣其實早已存在三大核心資本體系。柯昇沛表示，中部盤石會由巨大集團、和大工業、美律電子、金可集團、櫻花建設、順天建設、富旺建設、富華創新等構成，代表從製造業與土地累積而來的家族資本，長期掌握產業現金流與出口動能。 而台南億載會成員，包括大亞電線電纜、東陽事業、大億交通、威致鋼鐵、上曜建設、皇龍開發、海華建設、三地開發，總市值逾兆元，具深度的產業資本體系。 高雄港都會由長興材料、南六企業、強茂、台郡科技、寶雅、京城建設、華友聯開發、鑫龍騰開發、三發建設、聯上實業...等企業構成，其特性是高度連動全球供應鏈，資本流動性強，金融化速度快。 柯昇沛指出，過去三大資本體系具有共通特徵，資產集中於土地與產業，投資偏向在地與保守，資金運用效率有限。但現在結構正在發生質變，全球資產配置需求快速提升，金融槓桿工具全面導入，家族辦公室制度快速興起。 中南部家族勢力龐大，使家族辦公室需求迅速增加，金融服務也隨之向南移動。金融專區的真正意義，不只是提供金融服務，而是承接整體家族資本金融化的過程。 國際資本經驗　全球主要城市發展給出明確答案 柯昇沛說明，東京由三井不動產與三菱地所主導的再開發，使核心區從使用空間轉變為資本平台，土地金融化帶動價格重估。紐約以曼哈頓與華爾街為核心，透過HudsonYards等大型開發，建立全球資產定價權，房價的高度取決於資本密度。新加坡則透過制度與稅制優勢，吸引家族辦公室進駐，成為亞洲資產管理中心，資金流向由家族辦公室主導。 家族辦公室機制　正在重寫房價 資本被創造於產業，資本被放大於金融，資本被留下於資產，在這個過程中，房地產的角色已經改變。柯昇沛表示，它不再只是商品，而是資本運作的載體，是資產配置與長期持有的核心工具。當金融體系升級，城市就會重新定價；未來的競爭，不在利率，而在資本配置能力；真正關鍵在於資金從何而來、如何配置，以及最終停留在哪裡。答案已經逐漸清晰，資本正在形成一個完整的循環。 東京說明土地已金融化，紐約證明資本決定價格，新加坡顯示資金由誰決定。柯昇沛說，而台灣正在發生的是，產業資本、供應鏈資本與隱形冠軍資本，結合家族辦公室機制，正在重寫城市房地產的價格結構。