好房網News記者林和謙/台北報導
近期房市最夯的議題之一,就是全國各房地產討論群、新聞平台「瘋傳」知名建商的推案房價將修正15~20%,甚至傳有建商退錢給已購客。對此,在房地產第一線20年的房市趨勢專家、「好宅攻略老編」管清智以實務上的真實性來觀察探討,避免買方過度期待、賣方恐慌性蔓延,讓市場走向極端的房價波動與流動性風險,另外,房價短期若大幅調整下修超過15%,前期已購客戶就會產生大量違約不交屋的狀況,不可不慎重。
國內房市現況交易量低迷的關鍵問題,就是央行政策與銀行限貸箝制資金再注入房地產,這是現況房市問題的最核心。管清智表示,若央行水龍頭不開,銀行資金不放,就算房價回到從前,大部分的買方依然不可能用「大量現金」購買不動產。因此,價格修正仍無法有效提升交易量,這部分全國大型建商都很清楚。既然無法,那何必大砍價格?現況各大型建設集團仍依開發成本計算合理售價,依照工程進度計算資金效益。不過,會因為市場氛圍變成「買方市場」而祭出些許購屋優惠。畢竟,尊重市場機制,就是這些集團的生存之道。
近期「瘋傳」知名建商的推案房價將修正15~20%,管清智以實務上的真實性來觀察探討,避免買方過度期待、賣方恐慌性蔓延。示意圖/好房網News記者林和謙/攝
另外,市場都很清楚「15%是底線」;管清智說,房價短期若大幅調整超過15%,前期已購客戶就會產生大量違約不交屋的狀況,既然現況交易量低迷的關鍵在政策,不在房價,市場無法有效的「以價換量」,那賣方何必大動干戈為了賣少少的房子而犧牲前期已經出售的房子。所以,賣方房價一次出手調整15%以上,絕對不可能是全面性的。而房價在同一個建案、同一個時間點,會因為面向、樓層、房型、格局的差異,全案價差就有可能超過15%的價差。
而近期的「台中烏日案」、「北屯機捷案」、「台南善化案」,大家僅關注「價格是多少」,但忘記了「價值是多少」,管清智指出,若深入瞭解分析這幾個案子,在地段上、環境上、週邊設施等加減分因素,會發現其在景氣熱絡時公開,也會與市場均價上有價格上的差異。實際讓利多少?那就是看實務角度與估價專業的問題。
就算房市瞬跌超過15%,買賣雙方該如何做?管清智表示,除了上述市場真實性,最後來思考一下,若真發生,會是怎樣的情境與買賣雙方該如何因應?首先,建商端將開始大幅減量供給,在建工程緩建,新建工程停建。未來新增供給量將迅速大幅減少,消化市場線上供給量,賣方策略「以盤待變」,畢竟,會賠錢的生意絕對沒人做。預售屋合理的價格=各項成本稅負+建商合理的利潤,畢竟,虧錢的生意沒人做,若建商真虧錢的預售建案,民眾敢買嗎?
管清智指出,至於房仲端的預售市場,112年(2023年)7月以後進入市場者,當他無法或不想交屋,這些大幅低於市價的房子會被建商收回。想買到低於市價15%的房子,若有,屋主也必須在112年7月以前購得且當時取得房價極便宜的才有機會,現況來看只能說極度稀有。
對於想買房的自住客來說,管清智建議,「現況會是最好的購屋時機」,絕對的「買方市場」讓你享受最好的服務品質、最多的可選擇物件、最有利的議價時機;買在相對低點,就已經是贏家,想買絕對低點,就很有可能錯過你的最愛。再者,必須恭喜有購屋需求且將進場的朋友,出手最好的購屋時機就是「現在開始的未來一年半」,市場將會有合理的價格,可以挑選符合自己需求的好房子,且選擇性增加,更有機會可以撿到便宜。
好房網News記者林和謙/台北報導
近期房市最夯的議題之一,就是全國各房地產討論群、新聞平台「瘋傳」知名建商的推案房價將修正15~20%,甚至傳有建商退錢給已購客。對此,在房地產第一線20年的房市趨勢專家、「好宅攻略老編」管清智以實務上的真實性來觀察探討,避免買方過度期待、賣方恐慌性蔓延,讓市場走向極端的房價波動與流動性風險,另外,房價短期若大幅調整下修超過15%,前期已購客戶就會產生大量違約不交屋的狀況,不可不慎重。
國內房市現況交易量低迷的關鍵問題,就是央行政策與銀行限貸箝制資金再注入房地產,這是現況房市問題的最核心。管清智表示,若央行水龍頭不開,銀行資金不放,就算房價回到從前,大部分的買方依然不可能用「大量現金」購買不動產。因此,價格修正仍無法有效提升交易量,這部分全國大型建商都很清楚。既然無法,那何必大砍價格?現況各大型建設集團仍依開發成本計算合理售價,依照工程進度計算資金效益。不過,會因為市場氛圍變成「買方市場」而祭出些許購屋優惠。畢竟,尊重市場機制,就是這些集團的生存之道。
近期「瘋傳」知名建商的推案房價將修正15~20%,管清智以實務上的真實性來觀察探討,避免買方過度期待、賣方恐慌性蔓延。示意圖/好房網News記者林和謙/攝 
另外,市場都很清楚 「 15%是底線」;管清智說,房價短期若大幅調整超過15%,前期已購客戶就會產生大量違約不交屋的狀況,既然現況交易量低迷的關鍵在政策,不在房價,市場無法有效的「以價換量」,那賣方何必大動干戈為了賣少少的房子而犧牲前期已經出售的房子。所以,賣方房價一次出手調整15%以上,絕對不可能是全面性的。而房價在同一個建案、同一個時間點,會因為面向、樓層、房型、格局的差異,全案價差就有可能超過15%的價差。
而近期的「台中烏日案」、「北屯機捷案」、「台南善化案」,大家僅關注「價格是多少」,但忘記了「價值是多少」,管清智指出,若深入瞭解分析這幾個案子,在地段上、環境上、週邊設施等加減分因素,會發現其在景氣熱絡時公開,也會與市場均價上有價格上的差異。實際讓利多少?那就是看實務角度與估價專業的問題。
就算房市瞬跌超過15%,買賣雙方該如何做?管清智表示,除了上述市場真實性,最後來思考一下,若真發生,會是怎樣的情境與買賣雙方該如何因應?首先,建商端將開始大幅減量供給,在建工程緩建,新建工程停建。未來新增供給量將迅速大幅減少,消化市場線上供給量,賣方策略「以盤待變」,畢竟,會賠錢的生意絕對沒人做。預售屋合理的價格=各項成本稅負+建商合理的利潤,畢竟,虧錢的生意沒人做,若建商真虧錢的預售建案,民眾敢買嗎?
管清智指出,至於房仲端的預售市場,112年(2023年)7月以後進入市場者,當他無法或不想交屋,這些大幅低於市價的房子會被建商收回。想買到低於市價15%的房子,若有,屋主也必須在112年7月以前購得且當時取得房價極便宜的才有機會,現況來看只能說極度稀有。
對於想買房的自住客來說,管清智建議,「現況會是最好的購屋時機」,絕對的「買方市場」讓你享受最好的服務品質、最多的可選擇物件、最有利的議價時機;買在相對低點,就已經是贏家,想買絕對低點,就很有可能錯過你的最愛。再者,必須恭喜有購屋需求且將進場的朋友,出手最好的購屋時機就是「現在開始的未來一年半」,市場將會有合理的價格,可以挑選符合自己需求的好房子,且選擇性增加,更有機會可以撿到便宜。