千億土地無人繼承！別傻傻…「用這法條」就能賣地換現金

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 內政部統計114年度全國公告逾期未辦理繼承登記建物近5千戶，土地達7萬2千餘筆，依照今年公告土地現值估算，總價值約992億元，但為何會沒有人要繼承？資深地政士表示，其實有突破的方式，繼承者可以特別留意。 正業地政士事務所所長鄭文在指出，依照《土地法》第34條之1規定，多數決的土地共有人數超過2分之1，應有部分超過2分之1，另外，應有部分超過3分之2以上，人數不予計算，就可以代全體所有權人處分不動產，也就是必須先找到一個買方，並且按照上述規定的繼承人同意出售即可。 即便繼承人已經失聯，或家族間有爭議，老死不相往來，但要處分繼承案件仍有方法。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 鄭文在說，由於多數案件繼承人全體同意的機會渺茫，可能部份繼承人已經失聯，或者家族間有爭議，老死不相往來，所以辦理「公同共有」是唯一的解套方式。 他提到，有實際的個案是公同共有的繼承登記完成後，原本相應不理的繼承人看到可以分配取得的價金後，繼承人之間，紛紛競相走告，沒有出面的蜂擁而至，於是應有面積超過了3分之2，已經符合多數決的要件。 這時透過存證信函通知唯二不同意出售的共有人，是否主張優先，15天未到，其中一人已經來函表示要主張優先購買權，且已經從地政事務所悄悄的申請核發土地所有權狀，等公同共有的土地權狀核發，他就捷足先登領到土地權狀正本，屆時，原承買人只能默默退場，領回已經支付的第一期款，結束原本的買賣關係，由共有人承買該土地。 鄭文在表示，有些案例因被繼承人往生的年代久遠，相關的繼承人中可能有被收養或是出養的情事，必須釐清，這部分可製作成有效的繼承系統表，向地政事務所辦理繼承登記。 至於民眾最擔心的遺產稅的多寡，依照《稅捐稽徵法》第21條相關規定，「未於規定期間內申報，或故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者，其核課期間為7年。」所以超過7年以上的繼承案件，通常已經逾核課，也就是不需要繳納遺產稅。 鄭文在強調，祖產的繼承，最好的方法就是要有買方出現，很多一般徵收或是區段重劃的案件，就是解決祖產繼承的好辦法，但一般案件可能就必須透過仲介協助完成，當買方出現時，價金的分配會讓許多的繼承人願意配合相關手續的進行，所以要解決逾期未辦理繼承登記的案件，先找到買方，願意先負擔相關的必要費用，是解決逾期未辦理繼承登記案件的不二法門。