兄弟合資買房「借名登記」忘金流！百萬房地合一稅、贈與稅找上門

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 不動產的登記以本人名義辦理登記為多數，但少數個案因為法令或是債信等原因，會用「借名登記」方式，也就是出資人和登記所有權人不同。但小心「借名登記」要返還時，得留意如果無法舉證金流，恐怕難逃被課徵房地合一稅或贈與稅。 正業地政士事務所所長鄭文在指出，有案例是兄弟共同出資在民國75年買房，但房屋登記在弟弟一人名下，如今弟弟決定將2分之1的所有權返還給哥哥，並計劃一起出售房子，分配價金後，想避開贈與稅產生。 兄弟約40年前合資買房，借名登記在弟弟名下，如今想返還房屋並出售，得留意高額房地合一稅的問題。示意圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 不過，鄭文在剖析，依照「房地合一課徵所得稅申報作業要點」當中「房屋、土地交易日之認定，以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。」出售後價金分配雖然可省下10％贈與稅，卻可能招來45％的房地合一稅。 情境1：贈與後不賣，幾乎不用繳贈與稅 如果弟弟把名下2分之1房屋所有權在民國114年，以贈與登記返還給哥哥，以房屋及土地公告現值合計480萬元計算，2分之1所有權公告現值為240萬元，因為未超過贈與稅免稅額244萬元，所以只要繳納契稅及土地增值稅即可。 情境2：贈與後出售，房地合一稅高達500萬元 但要留意，如果順利在2年內以總價3000萬元賣掉，哥哥將繳納近553.5萬元的房地合一稅，也就是1500萬元扣除公告現值240萬元以及30萬元，總計1230萬元必須課徵45％稅率，房地合一稅為553.5萬元。 情境3：弟弟先把房子賣掉，再現金贈與給哥哥，稅金降為125萬元 至於用贈與方式，若哥哥的出資金流無法舉證，弟弟可先賣掉房子，而將3000萬元價金的2分之1給哥哥時，則要繳納約125.6萬元的贈與稅，也就是1500萬元扣除贈與免稅額244萬元後，1256萬元以10％贈與稅率換算，稅金為125.6萬元。 情境4：贈與後，哥哥自住6年再出售，房地合一稅降至10％ 鄭文在說，早期很多類似案件都是以借名登記的方式登記在某人名下，出資人可能是爸爸、媽媽、哥哥或是長輩，因金流難以舉證，所以必須在贈與稅及房地合一稅之間做選擇。 他表示，目前贈與稅的稅率是10％、15％及20％；房地合一稅的稅率是45％、35％、20％、15％及自用住宅的400萬元的免稅額及10％優惠稅率，這個案例也可以是弟弟贈與2分之1給哥哥後，哥哥符合自住且設籍滿6年後再出售，可適用10％優惠稅率。 延伸閱讀→房仲就愛抬價多賺錢？專家拆解佣金真相：比買方更怕賣太貴10年買4房只愛老公寓　內行人曝購屋心法台中預售VS中古價差揭密！這二區中古屋平均單價僅預售屋一半！西屯區中古屋單價比預售屋便宜逾36萬元！榜上第一！我被詐騙了》房產詐騙警示：小心「地面師」奪你畢生家產