預售交屋衰撞限貸令　貸不到8成4招求生

好房網News記者王惠琳／綜合報導 央行「限貸令」不僅讓正在買房的民眾們叫苦連天，就連幾年前簽約買預售屋的屋主們也淪為受災戶，這群即將面臨交屋、貸款的購屋族撞上限貸令，原先以為可以貸滿8成，但最終核貸結果卻只剩下6成5，平白多出數百萬資金缺口，要嘛苦吞價差，要嘛只能放棄百萬訂金，但其實除了違約，還有其他求生方法。 臉書粉專「賣厝阿明」表示，若不幸遇上預售屋貸款成數不足，首先要釐清契約條款與政策保障，掌握協商基礎，根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載事項」，若因「不可歸責於買方」的因素，如央行信用管制、銀行緊縮放款，導致貸款成數不足，買方有權與建商協商，採取「分期補足差額」或是「協議解約」等方式處理。 央行「限貸令」不僅讓正在買房的民眾們叫苦連天，就連幾年前簽約買預售屋的屋主們也淪為受災戶。示意圖／好房資料中心 想保留房子的屋主，賣厝阿明建議可透過3種方式籌措資金： 1.建商短期借款（公司貸）：部分建商提供利率較高的短期融資（約3-5％），但需確認還款條件是否合理，避免附加苛刻條款。 2.信用貸款或保單質借：利率約3-7％，適合信用良好者，但需注意銀行審核時會將此負債計入收支比，可能影響新房貸成數。 3.親友資助＋贈與免稅額：透過父母每年244萬元贈與免稅額取得資金，避免衍生借貸關係。 不想保留房子的屋主，也可從「主張解約」或是「平轉」兩方面下手。主張解約的關鍵是因限貸令等政策導致貸款不足，因此蒐集證據格外重要，例如銀行核貸文件註明「成數受限央行規範」或是提出央行信用管制公告，如第七波選擇性信用管制等。取得證據後即可以存證信函通知建商，引用契約條款及內政部規定，要求解除契約並返還款項。若建商拒絕，可向各縣市消保官或不動產糾紛調處委員會申請調解，此類案件多數會判決買方勝訴。 想採用平轉方式脫手的屋主需要留意的是「簽約時間點」，若是在2023年7月1日前簽約者，可以自由轉讓，不受限制，但需支付房地合一稅，持有2年內稅率45％，最好是透過建商辦理換約程序，避免私下交易衍生爭議。2023年7月1日後簽約者則受《平均地權條例》限制，除符合「例外情形」，如非自願失業、重大傷病等，否則禁止換約。 若平轉不可行，可籌資完成過戶後立即轉售。雖然需負擔較高的房地合一稅45％，但若平轉或售價些微高於合約價，幾乎不會有房地合一稅率問題，若是房價漲幅足以覆蓋成本，也可以減少損失。 延伸閱讀→房仲就愛抬價多賺錢？專家拆解佣金真相：比買方更怕賣太貴10年買4房只愛老公寓　內行人曝購屋心法台中預售VS中古價差揭密！這二區中古屋平均單價僅預售屋一半！西屯區中古屋單價比預售屋便宜逾36萬元！榜上第一！我被詐騙了》房產詐騙警示：小心「地面師」奪你畢生家產