價差太驚人「愛丟卡慘死」?遇到「1類型老屋」 專家坦言:極不建議買

2023-10-27 13:46:46

好房網News記者呂詠柔/綜合報導

 

除了考量價格之外,房屋物件類型也左右著購屋族買房意願,尤其現今房價居高不下,有些民眾無力負荷新建案的高昂價格,寧可花點裝修費用入手中古屋。而對於兩大物件的價差以至於該如何出價,房市專家就透露幾項關鍵。

 

馨傳不動產智庫執行長何世昌提到,近期的新建案與中古屋價差很大,針對被問到出價問題,他認為兩者若區段條件差異不大的情況下,裝修成本與管理品質就占很大的因素,可作為出價的參考,且因目前裝潢修繕費用頗貴,出價的價差可以這樣拿捏:

何世昌認為,若中古屋與新建案幾乎無價差建議別買。圖中建物與本新聞無關。示意圖/好房網News記者呂詠柔攝
有網友看中一間21年的中古大樓,房子狀況及價格都讓他非常心動,但因附帶的是「機械車位」,讓他遲遲不敢下斡旋。圖/好房網News記者呂詠柔攝

一、無價差:絕大部分中古屋成交單價必定低於新建案,但有些中古社區成交價卻與新建案齊鼓相當,何世昌坦言這種買房就是「愛丟卡慘死」,雖然社區任何方面都很好,但他極度不建議這麼做,因為未來若賣給下一手,除非也遇到這種佛心買方,「不然賺錢機率相對低」。

 

二、價差在2成以內:屋況佳、管理品質好的中古屋社區,價差在2成以內是合理的。這類中古屋只要經過簡單整理、重拉水電管線就能住得很舒服,其他的地方都不必重作裝潢修繕,因此價差小一點也無妨。

 

三、價差在3成左右:屋齡15年至20幾年的中古屋通常要作部份修繕與裝潢、重拉管線,更換家具家電等等,因此價差至少抓3成比較穩健。如果買的中古屋屋況一般般,那成交價與新建案差3成左右是基本值,以這個基本值往下砍。

 

四、價差4成:屋況大致與第3點相似或再差一些,而買方想「變更隔間(格局)」,以及防水等工程;由於打牆變更格局的裝修成本較高,此時會建議出價要更低一點,與新案差個4成是個合理的選擇。何世昌說,個人較推薦第3與第4的出價,畢竟現在裝潢成本貴,所以與新案價差要抓大一些。

 

五、價差達5成以上:通常是屋況較差或老公寓等物件,這類物件成交價就會是新案5折、甚或更便宜。

 

何世昌以2023年第2季的台北市為例,台北市地政局6月統計的全市大樓成交均價約70萬元(以中古屋為主),而國泰房地產指Q2台北市新建案市場平均成交單價約116萬元,二者差約46萬元,價差約39.7%,也就是說,新建案與中古屋價差約4成左右。

 

因此他總結,無論是想買中古屋與新建案,都要有「區域行情」「裝修成本」的概念,不是單純查實價登錄就出價,因每間房子屋況、裝修情況都不一致,建議出價時更謹慎些,「有成本概念才有較佳的獲利期望值,也才能買到划算的房子」。

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