價差太驚人「愛丟卡慘死」？遇到「1類型老屋」　專家坦言：極不建議買

2023-10-27 13:46

好房網News記者呂詠柔／綜合報導

除了考量價格之外，房屋物件類型也左右著購屋族買房意願，尤其現今房價居高不下，有些民眾無力負荷新建案的高昂價格，寧可花點裝修費用入手中古屋。而對於兩大物件的價差以至於該如何出價，房市專家就透露幾項關鍵。

馨傳不動產智庫執行長何世昌提到，近期的新建案與中古屋價差很大，針對被問到出價問題，他認為兩者若區段條件差異不大的情況下，裝修成本與管理品質就占很大的因素，可作為出價的參考，且因目前裝潢修繕費用頗貴，出價的價差可以這樣拿捏：

一、無價差：絕大部分中古屋成交單價必定低於新建案，但有些中古社區成交價卻與新建案齊鼓相當，何世昌坦言這種買房就是「愛丟卡慘死」，雖然社區任何方面都很好，但他極度不建議這麼做，因為未來若賣給下一手，除非也遇到這種佛心買方，「不然賺錢機率相對低」。

二、價差在2成以內：屋況佳、管理品質好的中古屋社區，價差在2成以內是合理的。這類中古屋只要經過簡單整理、重拉水電管線就能住得很舒服，其他的地方都不必重作裝潢修繕，因此價差小一點也無妨。

三、價差在3成左右：屋齡15年至20幾年的中古屋通常要作部份修繕與裝潢、重拉管線，更換家具家電等等，因此價差至少抓3成比較穩健。如果買的中古屋屋況一般般，那成交價與新建案差3成左右是基本值，以這個基本值往下砍。

四、價差4成：屋況大致與第3點相似或再差一些，而買方想「變更隔間（格局）」，以及防水等工程；由於打牆變更格局的裝修成本較高，此時會建議出價要更低一點，與新案差個4成是個合理的選擇。何世昌說，個人較推薦第3與第4的出價，畢竟現在裝潢成本貴，所以與新案價差要抓大一些。

五、價差達5成以上：通常是屋況較差或老公寓等物件，這類物件成交價就會是新案5折、甚或更便宜。

何世昌以2023年第2季的台北市為例，台北市地政局6月統計的全市大樓成交均價約70萬元（以中古屋為主），而國泰房地產指Q2台北市新建案市場平均成交單價約116萬元，二者差約46萬元，價差約39.7％，也就是說，新建案與中古屋價差約4成左右。

因此他總結，無論是想買中古屋與新建案，都要有「區域行情」與「裝修成本」的概念，不是單純查實價登錄就出價，因每間房子屋況、裝修情況都不一致，建議出價時更謹慎些，「有成本概念才有較佳的獲利期望值，也才能買到划算的房子」。

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