民眾慘！預售爛尾樓難防　問題到底出在哪？專家點出關鍵因素

好房網News記者林和謙／台北報導 這幾年房市不錯，全國預售案推案量大，今（2025）年到未來幾年都將迎來大量交屋潮，正逢交屋高峰期，加上營建成本高升、以及土建融緊縮，近幾年陸續發生體質不良的小型建商倒閉事件，建商「落跑」、建案淪為爛尾樓。這樣的事件一再發生，讓購屋的民眾欲哭無淚、辛苦的血汗錢拿不回來，到底問題出在哪？深具銀行業經驗、中泰不動產估價師聯合事務所石振輝估價師表示，我國預售屋的履保專戶價金監管機制已行之多年，而會發生爛尾樓事件、建商落跑，履保信託專戶的價金「空空如也」，應該從如何確實發揮信託機構的功能去檢討，設立「專款專用專戶」，由信託機構或是銀行保管，信託機構再依照房屋施工進度，分階段撥款給建商，信託機構如能確實執行信託保管的機制，建商應無法任意挪用專戶款項，發生爛尾樓的可能性也就大幅降低。 這幾年都有發生爛尾樓事件，引起爭議及大眾恐慌。像是新北中和「青慕淳」於不動產開發信託附帶續建機制，30多名承購戶繳交共3千多萬元進了信託帳戶購屋款，建設公司以包含管銷費用（代銷銷售費用）、建築設計費名目指示動撥，建商倒閉後信託專戶只剩餘600多萬元，卻因前面有15組債權人申請強制執行，按照受償順位，34戶承購戶竟都拿不回購屋款。前幾年樹林「凱旋大苑」爛尾樓事件，建設公司選用履約擔保中的「不動產開發信託」，並搭配續建機制，建設公司因資金週轉不靈導致100多戶受影響，之所以有建商願意接手續建換約，主因是履約專戶的款項並未遭撥用、還剩餘數千萬元。此外，今年包括嘉義、花蓮都有出現爛尾樓事件，建商負責人都疑似捲款落跑，留下一堆爛攤子，購屋民眾幾乎求助無門、血本無歸。 信託機構如能確實執行信託保管的機制，建商無法任意挪用專戶款項，發生爛尾樓的可能性會降低。圖／好房網News記者林和謙／攝 爛尾樓事件反映出國內預售屋市場的交易安全仍有漏洞，內政部也在今年6月初表示，將在3個月內提出預售屋履約擔保機制強化方案，以及預售屋買賣定型化契約修正草案，讓預售屋制度更完善，為確保預售屋買方所繳價金能真正運用於預售屋興建工程上，目前持續研議檢討預售屋履保機制方向包括：一、明確規範買方所繳價金使用於實際工程興建項目，以避免工程未動工或興建初期，買方所繳價金已被用罄。二、規範賣方應於契約中載明受託機構之信託專戶名稱及帳號，讓買方可將購屋款項直接匯入信託專戶，避免賣方私自挪用。三、明定賣方於簽約時應提供信託權益說明書，讓消費者瞭解其信託權益。 石振輝估價師說，其實我國預售屋履保專戶價金監管機制已實施多年，並有良好的成效；民眾購買預售屋的價金存進銀行的信託專戶內，由信託機構來管理資金且專款專用，會發生爛尾樓事件、信託專戶價金被濫用，主要原因之一，就是動支信託資金的標準過於寬鬆所致。 因此深入檢討並加強履保專戶的監管制度絕對必要，履約擔保機制也需要大大檢視；中泰不動產估價師聯合事務所余承桓律師說，現況國內履約擔保機制包括不動產開發信託、價金信託、價金返還、同業連帶擔保及公會連帶保證這五種，而同業擔保與公會連帶保證機制其實「風險較高」，如果建商因財務問題而倒閉，建築基地恐因融資抵押而被拍賣給他人，同業擔保或公會連帶保證的建商也難以續建交屋。 余承桓律師指出，除價金返還外，不動產開發信託與價金信託是更具保障的履保機制，不動產開發信託的興建資金應依工程進度專款專用，建商（賣方）與承購戶（買方）簽訂預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託的證明文件或影本給買方，興建資金經賣方取得並交付信託後，用以支付信託契約約定有關該工程案完成興建開發、管理銷售及處理信託事務等所需一切支出。價金信託則是賣方將預售屋買賣價金交付銀行信託，由受託人設立專款專用信託專戶，並於信託期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。然而，不動產開發信託或價金信託可以加強資金的運用與控管，但卻不是「完工保證」或「價金返還保證」，仍存有部分風險。 石振輝估價師表示，依內政部「預售屋買賣定型化契約增列履約保證機制『不動產開發信託』、『價金信託』補充說明」（民國100年6月1日），不動產開發信託所稱的「專款專用」是指興建資金經賣方取得財產權交付信託後，支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需的一切支出外，不得供作其他用途。如此可能產生資金合法支付建案廣告、行銷...等費用上，未來若建商倒閉，縱使尚未開工，也可能因為管理銷售等名義動支費用，而導致信託專戶的資金所剩無幾。 現今大環境變動大、營建成本與工資大漲，房市景氣波動也大，房市風險不小。石振輝建議，政府在討論與研議如何優化預售屋履保機制時，也許未來考慮可以朝向以不動產開發信託與價金信託兩機制為主並強化機制監管密度，以更保障購屋者的權益。他認為，央行信用管制未鬆綁、銀行目前在不動產貸款上控管仍很嚴謹，加上利率升高，房市景氣也不好，預期今年下半年，實力沒這麼強的小建商恐怕危機將會增加，政府要更關注及重視這部分，並加速預售屋履保機制的強化方案擬訂。