住宅戶數也能騙？「魔法空間」有詐？專家揭建案銷售亂象

好房網News記者林和謙／台北報導 這幾年有預售案用不實廣告銷售方式，讓購屋者誤以為可以「買小坪數作大空間使用」的錯誤觀念，包括宣稱可作夾層，以增加使用樓地板面積，但都是不實廣告，遭公平交易委員會裁罰；另外更有建設公司連住宅戶數規劃也要騙。不動產專家、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也針對怎麼區分「合法夾層」與「非法夾層」，來做精闢解說。 去年底公平會在第1726次委員會議決議，新竹縣寶山鄉某建案，於網站宣稱「總戶數：住家427戶」，但住宅戶數與事實不符，因該建案有13戶所核發使用執照核准用途為店舖，若作為住家使用，就違反區域計畫法第15條第1項之土地使用管制，也違反建築法第73條第2項規定，該建案廣告的表示與事實不符，決議處以罰緩。 這幾年有不少預售案用不實廣告銷售方式，讓購屋者誤以為可以「買小坪數作大空間使用」的錯誤觀念，包括宣稱可作夾層。示意圖／新北市經濟發展局提供 莊孟翰說，另外，有建案在臉書貼文刊載「總共二樓（二樓可作挑高夾層分成2、3樓）」，並輔有2樓空間的圖示，但公平會調查後，該建案3棟建物的使用執照核定用途都僅有1層樓店鋪，廣告資訊不實，足以影響交易決定的商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤的表示，違反公平交易法第21條第1項規定，予以裁罰。甚至還有建案刊載「挑高頂樓4.2挑高設計，多功能魔法空間」文字，並載有上、下樓梯夾層空間圖示，廣告給人印象可施作夾層，但查核此建案使用執照，其地上第1層至第4層及突出物1層都無核准夾層設計，足以影響交易決定的商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤表示，違反公平交易法第21條第1項規定，被公平會處100萬元罰鍰。 莊孟翰表示，所謂夾層是指夾於樓地板與天花板間的樓層，同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或100平方公尺者，視為另一樓層。 至於如何區分「合法夾層」與「非法夾層」？莊孟翰指出，依據內政部國土管理署公布資訊，建議購屋應注意事項如下，購買預售屋時，購屋者可要求建商或售屋者出示主管建築機關原核准的圖說內容，查核該夾層的設置是否經該管機關核准，如該夾層未標示於核准圖說中，就屬違法。 莊孟翰提醒，民眾簽訂預售屋購屋契約時，如果建商或售屋公司提及可於領得使用執照後再行二次施工者，就屬於違法。若購屋民眾無法自行判斷，可要求建商或售屋者出示建造執照，依執照號碼向當地主管建築機關查詢；建商或售屋者如果無法出示建造執照，購屋者可向地方主管建築機關、行政院公平交易委員會、各級政府的消保官及消費者保護團體檢舉。 而在購買成屋部分，包括已領得使用執照的房屋或二手屋，合法夾層依法可辦理產權登記，非法夾層則無法辦理產權登記；莊孟翰表示，依此原則，購屋者可按該夾層有無登記於產權面積中（權狀面積）或可否辦理產權登記加以判斷；並可要求售屋者出示使用執照，依執照號碼向當地主管建築機關查詢；如所購的房屋依上述原則已認定不能加建「夾層」者，購屋者應不可主動詢問建商或售屋者可否設置夾層，以免在日後產生糾紛時，難以舉證。