父母送已婚女兒房…離婚怕被女婿分一半　律師曝「怎過戶是關鍵」：這招省稅、安全

好房網News記者呂詠柔／綜合報導 若父母想將房地產過戶給已婚的女兒，擔心未來走上離婚路，房地產可能要給女婿一半？恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師透露，這情況通常有3種過戶的模式，其中「遺囑指定女兒繼承」的方式不但有保障也最省錢。 蘇家宏表示，法律上女婿不能主張房子的一半，但是否能將房子價值的一半拿走，一切視父母如何將房地產過戶給女兒而定。他列舉3種過戶的方式，結果大不相同： 擔心送房給女兒，離婚後將被女婿分一半，律師曝1處理方式安全有保障。示意圖／好房網News記者呂詠柔攝 一、父母直接贈與房地產給女兒 ●夫妻財產部分 可有效排除未來女婿分產。父母親直接贈與的房地產，屬於女兒無償取得得財產，所以不列入夫妻剩餘財產的分配範圍，此房地產在女兒離婚時不會列入分配，女婿不能主張夫妻剩餘財產分配。 ●稅務部分 1.贈與稅以土地公告現值與房屋評定標準價格計算，通常低於市價。每年贈與稅免稅額為244萬元。若超過，依10％、15％、20％累進課稅。 2.房地合一稅：不課徵。但女兒未來若出售此房地產，將以實際在市場上的交易價格，扣除取得成本（以贈與當時的公告價格計算房地成本，不是父母親原始購買房地的價格）來計算房地合一稅，由於房地的公告價遠低於市場價格，而且若房地價格上漲，通常會有相當的房地合一稅。 3.土地增值稅：僅適用一般稅率（不能用自用土地稅率）。適合情形為想一次就完成贈與，比較擔心女婿分財產問題，而不擔心房地合一稅的父母。 二、父母每年贈與現金，再由女兒購買父母的房地產 ●夫妻財產部分 屬於女兒以父母贈與的現金去做「理財」的行為，如未來房地價值高於當時的購買價（父母贈與的現金總額），高出來的部分仍可能被女婿主張夫妻剩餘財產分配。 蘇家宏舉例，女兒以2440萬元購買父母親的房地產（女兒資金來源是父母親的贈與），未來如果女兒離婚，多數法院會認為此房地產是婚後財產，先鑑定該房地產價值，若價值是3440萬元，扣除父母親贈與的2440萬元，其餘1000萬元為婚後財產的增值，依法屬於女兒的夫妻剩餘財產，要跟女婿做分配。此外，也有法院依照個案判斷，認為此房地是贈與財產的變形，而不需要列入剩餘財產。 因此女兒購買父母的房地，未來不想要讓女婿主張夫妻剩餘財產，買賣價格就要盡可能跟市價相當。 ●稅務部分 1.贈與稅：不計算。 2.房地合一稅：關鍵在於女兒用多少錢購買父母的房地，以及出售時機。 由於房地合一稅會先計算有多少所得，再計算要繳多少稅，所以父母可決定用多少錢賣給女兒，讓取得成本變高以減少課稅所得，此外，女兒也可以持有較長時間讓稅率比較低，或符合自用住宅相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額，稅率也用最低的10％計算。 打個比方，父母可利用每人每年244萬元、2人488萬元贈與免稅額，以此類推逐年贈與現金給女兒累積購屋資金，有效分散贈與稅負擔。若女兒以2928萬元購買父母名下的房地，女兒的資金來源全部來自父母的贈與，父母如果想要完全免稅，運用每年免稅額贈與現金大概需要6年的時間（488*6=2928）。父母運用部分免稅額，其餘所贈與的現金繳交贈與稅也是一種方法。 3.土地增值稅：看父母親本身是否符合自用稅率決定。適合情形為長期規劃、分年贈與且希望未來出售稅負較輕的父母。 蘇家宏說，綜合來看，若希望節省當下贈與稅且一次完成，直接贈與房產較好；若想分散稅負、降低未來出售稅負，且有時間規劃，逐年贈與現金讓女兒以自行購屋的方式更合適。 三、立遺囑指定女兒繼承 若父母親名下的房地產為2015年12月31日以前取得，用遺囑指定女兒繼承，女兒依照繼承法取得後，未來出售並沒有房地合一稅，土地增值稅的計算時間點也以繼承時做計算，會比較省，女婿也無法主張夫妻剩餘財產差額分配請求權。