面對限貸令收緊 專家分享提高貸款成數的實用策略

隨著第七波信用管制的實施，2024年9月後交屋的購屋者可能面臨貸款成數減少及交屋困難的挑戰。雖然多數建商會提前與銀行協商爭取較高貸款水位，但購屋人自身的貸款條件仍是決定因素。台中開發商聖揚機構經理陳永翔表示，房市經歷2023年7月與2024年9月兩波重大政策變革，特別是去年9月20日後實施的限貸令，將名下第二戶住宅貸款上限從6成降至5成，且採全國歸戶計算。這意味著許多跨縣市購屋者從「首購」身分變成「第二戶」，貸款差額高達3成。針對這一情況，地政士王儷霖提供了實用建議：夫妻若已有第一戶住宅且採共同登記，購買第二戶時可改由無貸款的配偶作為借款人，仍可申請最高8成貸款，但無法享有寬限期。此外，央行對實際換屋需求者有鬆綁規定，如簽署切結書承諾一年內出售舊屋，則不受第二戶限貸5成的約束。對於2023年7月前購買的預售屋，購屋者仍可考慮換約轉售。雖然之後的預售屋禁止換約轉售，但可轉讓給配偶、直系或二親等內旁系血親。陳永翔提醒，部分建設公司在預售合約中明定全面禁止轉售且無排除條款，購屋人簽約時應詳閱合約條文避免日後爭議。針對自營商等缺乏完整薪資證明和報稅資料的購屋者，陳永翔強調申請購屋貸款的關鍵在於借款人自身條件，應提前規劃以提升貸款條件。王儷霖也列出提高貸款條件的「3大原則」：提高自身財力證明、維持良好信用狀況、與銀行保持互動；以及「4大步驟」的具體操作方法。對於自由業者或攤商，建議在目標銀行帳戶持續一年建立資金進出紀錄，以增加貸款審核通過的機會。值得注意的是，央行近期針對「不動產貸款風險加強管理」，將更嚴格審查利用「科目四週轉金」變相用於購屋的「搬錢」行為，購屋者應謹慎評估自身財務狀況，選擇合適的貸款方式。