隨著第七波信用管制的實施,2024年9月後交屋的購屋者可能面臨貸款成數減少及交屋困難的挑戰。雖然多數建商會提前與銀行協商爭取較高貸款水位,但購屋人自身的貸款條件仍是決定因素。
台中開發商聖揚機構經理陳永翔表示,房市經歷2023年7月與2024年9月兩波重大政策變革,特別是去年9月20日後實施的限貸令,將名下第二戶住宅貸款上限從6成降至5成,且採全國歸戶計算。這意味著許多跨縣市購屋者從「首購」身分變成「第二戶」,貸款差額高達3成。
針對這一情況,地政士王儷霖提供了實用建議:夫妻若已有第一戶住宅且採共同登記,購買第二戶時可改由無貸款的配偶作為借款人,仍可申請最高8成貸款,但無法享有寬限期。此外,央行對實際換屋需求者有鬆綁規定,如簽署切結書承諾一年內出售舊屋,則不受第二戶限貸5成的約束。
對於2023年7月前購買的預售屋,購屋者仍可考慮換約轉售。雖然之後的預售屋禁止換約轉售,但可轉讓給配偶、直系或二親等內旁系血親。陳永翔提醒,部分建設公司在預售合約中明定全面禁止轉售且無排除條款,購屋人簽約時應詳閱合約條文避免日後爭議。
針對自營商等缺乏完整薪資證明和報稅資料的購屋者,陳永翔強調申請購屋貸款的關鍵在於借款人自身條件,應提前規劃以提升貸款條件。王儷霖也列出提高貸款條件的「3大原則」:提高自身財力證明、維持良好信用狀況、與銀行保持互動;以及「4大步驟」的具體操作方法。對於自由業者或攤商,建議在目標銀行帳戶持續一年建立資金進出紀錄,以增加貸款審核通過的機會。
值得注意的是,央行近期針對「不動產貸款風險加強管理」,將更嚴格審查利用「科目四週轉金」變相用於購屋的「搬錢」行為,購屋者應謹慎評估自身財務狀況,選擇合適的貸款方式。