內政部亡羊補牢防預售屋變爛尾樓　專家悲觀：「這2事」未落實都沒用

好房網News記者王惠琳／綜合報導 嘉義建案「臻品舞」日前爆發建商倒閉落跑，即將完工的預售屋淪為爛尾樓，即使設有價金信託機制，但19名受害屋主所繳交的2400萬頭期款仍被提領一空。履保機制形同虛設重創購屋族信心，內政部也承諾將在3個月內強化預售屋履約擔保機制，但所提方案看在專家眼裡卻相當悲觀，認為癥結點其實在兩大方面。 內政部所提出的強化方案包括：一、明確規範買方所繳價金應專用於實際工程興建項目，以防建案尚未動工或剛開工就已耗盡購屋款。二、賣方須在契約中載明信託專戶的機構名稱與帳號，讓買方直接將款項匯入專戶，避免資金被移作他用。三、簽約時賣方應提供信託權益說明書，協助購屋者清楚掌握自己對信託資金的保障內容。 專家指出履保機制失靈關鍵在於兩大查覈驗證機制未落實。示意圖／好房網News記者呂詠柔攝 馨傳不動產智庫執行長何世昌投書媒體表示，預售屋保障機制的核心問題，是業者查覈機制、政府驗證機制沒有發揮效果。即便全面檢視全球各國對於消費者購買預售屋的保障措施，也只能得到「都沒有用」的悲傷結論。 他以澳洲為例，前2年曾爆發爛尾樓危機，澳洲法規要求建商須購買商業保險，以保障消費者權益，倘若建商倒閉落跑，消費者可從保險公司獲得賠付；而建商購買保險的保障額度，隨每州規範而定。 這套規範看似有保障，可事實上卻並非如此。因為大部份建商所購買的保險額度並不及法規最低要求，或者是已失效的保險，當建商爆發財務危機倒閉後，消費者仍承受大部份損失。 何世昌指出，預售屋保障機制失效的關鍵就在兩道監管機制未發揮作用。 第一道監管機制是「業者查覈機制」蘯然無存。以台灣預售屋履約保證機制來說，最常使用的是「不動產開發信託」與「價金信託」，受託機構往往是銀行與建經公司。消費者將購屋價金匯至信託帳戶，建商再依信託契約向銀行、建經公司請款；而銀行、建經公司核定撥款前，真的有詳細查驗請款帳目、金流是否正確？以及至現場勘驗工程進度有無達標嗎？ 實務上，有些受託機構恐怕禁不起檢驗，他們賺走信託費用，卻未盡到應盡的監管責任，使得信託機制流於形式，毫無意義。 第二道監管機制是「政府驗證機制」未貫徹。目前預售屋在公開銷售之前須將建案資訊送至主管機關備查，並公開揭露選用的預售屋履約保證方式，相關資訊在實價登錄網站上均可供查詢。可問題是，假如建商勾選使用「價金返還之保證」，實際上也會是如此嗎？由於政府人力有限，根本無法逐一排查，這部份就成為灰色地帶。 何世昌認為，不管預售屋保障機制如何更改，倘若監管機制未能落實，改革的善意恐流於空談，保障仍會大打折扣。 延伸閱讀→房仲就愛抬價多賺錢？專家拆解佣金真相：比買方更怕賣太貴10年買4房只愛老公寓　內行人曝購屋心法台中預售VS中古價差揭密！這二區中古屋平均單價僅預售屋一半！西屯區中古屋單價比預售屋便宜逾36萬元！榜上第一！我被詐騙了》房產詐騙警示：小心「地面師」奪你畢生家產