央行第七波漏網之魚　估價師：「現金買房」撐1～2年可貸出7成

2025-06-05 10:16

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

正當外界議論房市降溫，成交買氣低迷，針對第七波選擇性信性管制是否有部分鬆綁的可能性時，央行仍強調不動產貸款餘額仍高，且銀行信用資源仍有過度流向不動產相關部門的情形。不動產估價師也提醒，所謂「全款買房」最後還是能貸出7成價金，這恐怕也是資金長期駐足在不動產上，始終無法揮之即去的原因。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，央行第七波打炒房將購置高價住宅貸款降至3成，因此多數人都認為豪宅只能貸款3成。但他觀察到，去年9月以來，一般非高價住宅的購屋案，也愈來愈多人用全款買房了，是都不缺錢嗎，這之中當然有貓膩。

「豪宅一樣可貸款7成或接近7成。」陳碧源提到，「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」雖然高價住宅貸款成數就是3成，但如果先全部現金買房，不貸款、沒有債務，撐個1至2年再拿去貸款的話，縱使是豪宅，一樣可以貸款出來7成。

為什麼會這樣？他解釋，因為央行的選擇性信用管制，只有針對「購置」住宅的貸款，以及該「購置貸款住宅」後續的展期、轉貸部分，按照聯徵中心的授信用途代號分成四種：「1」代表購置不動產、「2」代表購置動產、「3」代表企業投資、「4」代表週轉金。

選擇性信用管制是綁「1」購置不動產，因為若綁「3」或「4」，央行擔心會影響企業投資及股市的資金來源，因此貸款時不是「1」，也沒有其他的購置住宅貸款的抵押權的話，並且採「4」週轉金用途的話，即便是高價住宅，一般還是可以貸到7成。

他提到，不少人是用「1」方式，先全款買房，過1～2年之後，再拿出來貸款，去買股票、基金之類的，陳碧源也透過謄本觀察到，台北市有一戶豪宅，111年4月買賣過戶，買方沒有貸款，異動索引上沒有出現他項權利設定，這名買方放了2年半，直到113年11月跑去某銀行貸款，就出現了抵押權設定。

由於是億元豪宅，從購入總價回推，大約貸到7成本左右。陳碧源研判，可能是「4」週轉金，或「3」企業投資取得貸款，但肯定不會是「1」購置不動產，而對比股票質押只能貸款5～6成，豪宅卻隨隨便便就貸款7成，貸款成數比股票高，利率又比較低，貸款期限又可以比較長，難怪許多人透過豪宅做為資金駐足的中繼站。

陳碧源提到，這樣的選擇性信用管制，恐造成不公平現象，這些彎彎繞繞的方式，也難怪讓資金長期駐足在不動產，始終無法揮之即去。

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