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避浮誇不實用公設 容積改革可奏效?專家揭開發商「將遇的難題」

2024-04-03 13:44

好房網News記者林和謙/台北報導

 

虛坪改革議題討論火熱,各方意見與聲音都有,內政部改革初衷希望未來公設比可有效降低5~10%,讓民眾在購屋時,可實質減少公設比的支出負擔。其中對於容積改革部份,內政部增訂管委會設置面積的合理標準,總面積不變,增加實坪面積、減少虛坪面積;台北市不動產估價師公會理事長、中泰不動產估價師事務所鐘少佑所長指出,政府的利益與出發點是好,不過針對容積改革上,因每一個建案基地條件與大小都不同,後續內政部進行相關法規修正時,需要做更細部檢討與定義清楚,讓開發商在設計上更有規範與標準可循。

 

針對目前公設比居高不下的現象,內政部說明,現有的免計容積空間有一個合計上限的規定,在扣除避難、救災及機電維生等空間後,如果還有餘額,部份建商就會以管委會空間名義,包裝成非必要的娛樂交誼等空間進行銷售,導致市面上只剩下高公設比的產品。

 

鐘少佑指出,容積改革上,每一個建案基地條件與大小都不同,後續內政部進行相關法規修正時,需要做更細部檢討與定義清楚,讓開發商在設計上更有規範與標準可循。圖/好房網News記者林和謙/攝
實力好、口碑佳、體質健全的建商比較可承受得住壓力,自然也可獲得消費者肯定。圖/好房網News記者林和謙/攝

 

這次容積改革部份,內政部增訂了管委會設置面積的合理標準,並訂出上下限規定,引導公設設計趨向適質適量,保障社區運作的基本需求,並避免浮誇不實用的公設。在改革方向上,管委會空間以增訂1%為設計標準,保障基本需求20平方公尺,訂定上限管理100平方公尺,不足20平方公尺的差額可轉入專有面積,總面積不變,增加實坪面積、減少虛坪面積,降低公設比。此次虛坪改革的停車空間改革須修正《公寓大廈管理條例》,須經立法院三讀;而容積改革部份僅需要內政部修正《建築技術規則》後公告施行。

 

鐘少佑分析,現行法規在車道的規範上,確實沒有明確的劃分出來哪些空間完全屬於車位、哪些空間是可以攤到樓上住宅的坪數,界線較為模糊,未來修法後,起造人須明確切結地下層何處屬於車用空間(車格、車道、迴車、停等區)或人行空間(梯廳、機房、垃圾處理、水箱等過道),讓車用空間歸屬車位持有者,對於消費者來說,確實具備一定公平性。

 

鐘少佑表示,現行法規僅有10層樓以上建築物可設立一支緊急升降機屬於免計容積,其餘一般電梯是歸於應計容積,改革後一般電梯將可歸在免計容積,如此一來,容積面積算是增加的,這樣的設計,對於買賣雙方應該都是比較有利的、也是比較明確的,因未來專有部分變多,買房的人其專有的容積部分可能稍微擴增一些。

 

鐘少佑認為,觀察內政部容積改革的內容,未來建物總容積其實不會變,而管委會空間在以往是沒有設計上限限制,未來將以總容積1%為設計標準,我們以一個建案基地面積300坪來看,容積率225%的話,總容積就是為675坪,管委會空間以總容積1%為設計標準、那就是6.75坪,所以整體規定上限標準是頗低的。

 

鐘少佑指出,假如面積更大的基地,比如超過千坪,而管委會空間訂定上限仍是100平方公尺,那可能衍生出的問題是,因大基地及小基地所需要的公設還是會有不同,若都用同樣的總容積比例標準來規範,對開發商來說,在設計上會比較困難,可規劃的彈性變小。

 

鐘少佑表示,管委會空間上限比例應該是要再放寬,針對不同面積的基地去適度作調整,這對於產品的塑造是有其必要的;因此政府未來在做一些相關法規修正時,需要做一些細部的檢討、因地制宜的考量,不能在法規上「訂得太死」。不過虛坪改革整體的方向是好的,至少可以做到一些公平性,而民眾購屋時,比較有參考價值。

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