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建商沒有對手了!能賣馬卡龍、幹嘛做小西點? 估價師:政府這樣做早跌了

2024-02-05 10:51:02

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

 

政府不再興建國宅後,失去供應經濟房(economic affordable house)給民眾的能動性,造成住宅、特別是預售屋價格成了單一市場供給方決定,缺乏公共性的制約,使得房價居高不下。不動產估價師指出,建商沒有競爭者了,甚至可以推出利潤極大化的高價房。

 

至於房地產價格高漲,政府高價標售土地是罪魁禍首嗎?高源不動產估價師事務所所長陳碧源認為,這不僅導果為因,且顯然不是很瞭解經濟學,透過「地租」、「經濟租」與「租隙」概念,就可得知土地價格的高低,永遠都是可創造產品或產量收益、價格扣除成本後的剩餘。

 

杜絕炒作、不合理拱價,估價師認為,政府其實有辦法。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
房市、街景。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影

 

也就是可利用度及區位,讓可產生數量及房價定價多少或預期變成多少,土地價格就會變成多少。然而,房價定價基於土地獨佔性,而掌握在產品定價者,產生潛在價值與實際價格的差距,並產生租隙。

 

陳碧源強調,有能力造市創價的人,特別是如果又沒有其他產品競爭者時,當然就是推出利潤極大化高價房,畢竟「有能力賣馬卡龍的價格,沒有人要用小西點的價格來賣的。」

 

這也導致市場推動土地價格,往潛在價值極大化趨近,或者用更高價成本用力取得土地。因此,縱使政府標售土地,定價定的低低的,總有人用高於政府定價數成或倍數硬是搶下土地。

 

縱使政府後來規定用低價讓人取得,對於房價最終的設定,事實上不會改變的,只是讓再次移轉的中間人,賺更多土地價差而已。

 

但他也提醒,很多東西變貴,有些是炒作,但跌不下去的原因,是自然價格螺旋式不斷高墊的結果,有些東西只能跟漲,而不易回跌。例如陳碧源在《為何房價一直飆?估價師曝「3結構政策」讓你打不贏就加入》中,就剖析台灣房價難跌的結構性問題。

 

如果民眾過度期待房價要跌很深,希望房地產價格要回到40幾年前的價格,那就必須真正要回到40幾年前,當時台灣的包子1個3塊錢,基本工資每月才5700元,現實是不可能基本工資一直提升,卻期待其他物資價格都會跌落谷底。

 

陳碧源說,政府要做的,就是透過市場力量讓建商無法造市創價,至於怎麼做,「其實政府都知道,做不做而已。」他強調,政府要杜絕房地產炒作,應該嚴格管理銀行貸款政策。

 

特別是鑑價制度與監理,應建立獨立客觀機制,以防止有人利用鑑價漏洞配合不實買賣詐貸,提供源源不絕的金融活水進入房地產巿場,並用虛偽的實價登錄資訊影響交易秩序,讓大家都被迫買太貴的房子。

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