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打炒房再追擊/央行15年來最嚴!彭淮南花6年讓房市降溫...這次「金龍風暴」市場將出現這些轉折

2024-11-29 09:30

好房網News記者蔡佩蓉/專題報導

 

央行總裁楊金龍任內,第一波打炒房是2020年12月,當時因受到新冠疫情全球貨幣寬鬆,並創史上最低利率,首波可稱作是「防範性管控」,如今第七波打炒房,市場又會出現哪些轉折?多數專家認為,價格的鬆動,恐怕沒那麼快。

 

事實上,前央行總裁彭淮南在1998年接下總裁一職,隔年遇到921大地震、千禧年科技泡沫,先從景氣低迷的救市做起,直至2008年全球金融海嘯後,美國首次透過量化寬鬆、低利率救市,開啟全球資金氾濫時期,2009年、2010年的台灣房價飆漲,也讓彭淮南在時期內,祭出四波房市信用管制。

 

前央行總裁彭淮南在2018年2月卸任,交棒給現任央行總裁楊金龍。圖/好房網News資料照
央行總裁交接。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

 

2008年金融海嘯美國低利率、量化寬鬆救市 台商回流國內房價飆漲

 

彭淮南時期的房市信用管制措施,起於2010年6月,後來在2016年3月解除,僅保留豪宅限貸款至今,換言之,房市降溫花了6年久,而這段管控期間,就包含了擬定實價登錄制度、施行奢侈稅、草擬房地合一稅、囤房稅上路等,政策影響房市,並不能單從央行層面解讀。

 

高源不動產估價師事務所所長陳碧源強調,房市漲跌趨勢,總體經濟、資金、利率貨幣政策是核心,後面都計建管單位與容積政策的鬆綁緊縮,以及金管單位的放款成數政策,都息息相關。

 

 

彭淮南時期房市四波選擇性信用管制一覽。圖/好房網News記者蔡佩蓉製表

 

政策方向、總體經濟、資金動能牽動房市

 

他強調,「但價格的破壞,永遠跟總體經濟有關係,行政措施只能抑制上漲,不容易導致下跌。」觀察近15年來的經濟成長率與房價關聯,2010年6月與12月彭淮南時期央行祭出第一、二波房市信用管制,當年民怨之首就是高房價,而2010年的經濟成長率高達10.88%。

 

近15年期間,台灣經濟成長率次高就出現在2021年為6.28%,受惠台灣防疫有成,也讓出口暢旺,2021年全台建物買賣移轉棟數34.8萬棟,創8年新高,而2010年建物買賣移轉棟數為40.6萬棟,當時則為2008年金融海嘯以來最高。

 

中國土地改革協會榮譽理事長卓輝華指出,從彭淮南時期的第一波房市管制開始,期間又逢2011年上路的奢侈稅,不論盈虧,2年內買賣房就課徵總價10至15%的稅金,當時量急縮,但價格仍是上揚。

 

2008年金融海嘯後,台灣呈現長期利率低檔,相當有利房市。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
街景。圖/好房網News資料照

 

過往台灣歷史經驗 房市降溫...卻仍處高房價環境

 

「2009年金融海嘯後市場活過來,2010年量化寬鬆下房價狂漲,2011年政策壓力下交易急凍,2012年民眾等政策奏效,等房價下跌進場,以及2012年房價沒跌還微揚,擔憂再也買不起房。」卓輝華說,這就是那時候的寫照。

 

2016年3月解除房市管制後,雖然當年買賣移轉棟數陷入谷底,為24.5萬棟,但確實為「谷底反彈」,一直到2018、2019年房價都呈現溫和,甚至有些特殊地區、特殊產品,例如新莊副都心、大坪數豪宅,都有出現套牢與賠售狀況。

 

伴隨2016年底川普選上美國總統,2017、2018年開啟中美貿易戰,台商回流的資金紅利,房市逐漸回溫,但真正大爆發的轉折關鍵,就是2020年新冠疫情的全球資金救市,再伴隨俄烏戰爭的通膨,全球股房大噴發,房地產也激起財富效應。

 

接著平均地權條例預售屋禁止換約改為不溯及既往、新青安優惠房貸政策帶動下,激勵房價再漲一波,而第七波打炒房之下,卓輝華認為,「房市降溫是需要時間的,只能適度期待價格鬆動。」

 

永慶集團業務總經理葉凌棋在9月底「第四季趨勢前瞻報告房市展望」記者會就提到,2014年草擬房地合一稅後,房價一路下修到2017年,4年跌了17至20%,但全台灣最大跌幅就如此,甚至2018至2019年就漲回來了。

 

近20年許多人見證房市「易漲難跌」、「大漲小回」,對不動產具強大信心,舉凡有政策利多。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
房市。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影

 

全球金融黑天鵝、總體經濟差、兩岸地緣政治 衝擊房市的關鍵風險

 

台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出,除了房市政策面之外,現在牽動台灣總經的關鍵,就是川普回歸白宮,是否有對台灣半導體有不利的政策,另一部分隱憂就是兩岸地緣政治風險。

 

景文科技大學財務金融系副教授章定煊則說,台灣不能過度期待台積電帶來的景氣榮景,企業的競爭也可能很快被扭轉,也別忘了1990年代股市崩盤、產業外移,人民口袋沒錢了,房地產景氣也陷入黑暗。

 

除了觀察總體經濟之外,房市專家、消基會董事暨房委會委員張欣民指出,央行總裁楊金龍所提及「房價恐怕要到明年中才有辦法慢慢調整下來」,他認為,部分地區、受到貸款限縮的投資客可能會降價出售,這部分會慢慢發酵,但要全盤性鬆動,仍有待觀察。

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