專題／房市降溫、租金狂漲！管理費、維修費暴增　還有2大元兇轉嫁租客

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 房價進入盤整階段，但租金價格還在上漲，中信房屋研展室彙整內政部不動產資訊平台資料，對比近一年全台住宅價格指數與租金指數發現，2025年第一季住宅價格指數為149.03，2026年第一季降至143.85，年減3.5％，而租金指數則從2025年7月的109.01，上升至2026年7月的110.91，年增1.7％，住宅價格與租金走勢不同調。 進一步觀察主計處公布的消費者物價總指數（CPI）當中的「居住類」，也就是居住相關支出。以9月來說，CPI年增率為2.73％，而9月居住類指數年增2.38％，較整體CPI年增幅度低，但已創近20個月新高，至於房租指數年增率為1.72％，已連續9個月低於2％。 9月居住類消費者物價指數年增2.38％，住宅維修、家庭管理及水電燃氣等居住相關支出，漲幅相對明顯。圖／資料來源：主計處；AI協作 房租漲幅收斂　管理費、修繕費與水電燃氣支出更驚人 從今年1月至9月的房租指數年增率變化來看，已由1月的1.99％，逐步降至9月的1.72％，整體呈現漲幅收斂趨勢。儘管房租漲勢放緩，但其他居住相關支出的年增幅度更為明顯，9月住宅維修費年增3.77％，維修材料上漲4.71％、維修服務上漲3.52％；家庭管理費用年增4.20％，水電燃氣則年增4.63％，皆高於房租的1.72％。 包括「家庭管理費用」、「維修材料」、「維修服務」都是推升居住類指數上漲的重要核心。不少民眾都感受到，近年包括社區管理、清潔與物業服務以及社區調高管理費，都增加了居住成本，甚至房屋需要修繕時，廠商的人力材料費用都有明顯成長。 另一部分，目前水電燃氣也愈來愈貴，這也代表整體居住成本並非只由租金決定，住宅維護、能源及管理等日常支出，同樣也是沈重負擔。對租屋族而言，房租仍是每月固定支出的重要項目，但水電費及其他生活開支也會影響整體居住負擔；對自有住宅家庭而言，即使沒有租金支出，社區管理、設備維修與能源費用仍可能增加。 房市進入盤整階段，住宅價格指數下滑，租金指數卻持續走升，房價與租金走勢不同調。圖／好房網News記者蔡佩攝影 為何在房市降溫的大環境下，租金仍維持上漲趨勢？ 中信房屋研展室副理莊思敏指出，近年通膨持續發酵，裝潢、家具、家電及房屋修繕等支出同步增加，進一步推升了租金調漲的壓力。加上囤房稅、地價稅等相關稅費大大加重了房東的持有成本，部分成本可能會反映在租金價格上、轉嫁給租客。 再者，高昂的購屋門檻與沉重的房貸負擔令人望而生畏，不少年輕族群在資金受限下被迫選擇「以租代買」，租屋市場愈來愈熱絡，在需求大於供給的情況下，租金價格隨之走揚。 好時價也觀察到，租金補貼可能也是持續上漲的原因之一，當政府發放補貼後，市場上的「供給曲線」會因為預期心理向上移動，造成政府給的補貼，可能有一大部分變成了房租漲幅，最後流向了供給方。 租金補貼反成漲租推手？ 景文科技大學財務金融系副教授章定煊提到，當租賃市場都被私人所掌握時，即使在少子化的情況下，青壯年會往有工作機會的都會區集中，都會區的可出租屋源會越來越不足，這時候「分潤」租金補貼的物業主越來越多。 他表示，當租金補貼流向了物業主手上，租金會被進一步推高，這種分潤推高租金，這種缺乏供給彈性的供給方，可以剝削掉大多數的消費者，導致中產階級變成「中慘階級」，不僅拿不到補貼，還得承擔租金上漲的惡果。 雙北及主要都會區因就業、交通與生活機能集中，租屋需求相對旺盛，精華地段租金更具上漲壓力。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 雙北、都會區租屋需求強　捷運宅、精華地段漲租壓力大 不過，莊思敏指出，不同縣市、行政區及住宅類型的租金表現，仍可能存在明顯落差。雙北及其他主要都會區因就業機會、學校資源與生活機能集中，吸引大量就業人口、學生及外地移居人口，租屋需求相對旺盛；尤其是鄰近捷運站、交通便利、生活機能成熟的精華地段，往往更容易出現供需緊俏的情況，租金也更容易面臨上漲壓力。 高房價之下　該長期租屋或買房呢？ 莊思敏表示，買房或租屋並沒有絕對的標準答案，關鍵在於依據個人收入、工作地點、家庭需求及人生規劃，提早盤點財務狀況，選擇適合自己的居住方式。 對於初出社會的年輕人而言，租屋的優勢在於初期資金需求相對較低，也能保留轉職、搬遷及調整生活安排的彈性，不必為了支付自備款而耗盡積蓄。然而，若打算長期租屋，也必須要考慮到未來的可能遇到的風險，包括租金隨通膨上漲、租約不穩定、頻繁搬家，以及年長後較難租到房子等。