股市資金外溢房市！桃園爆換屋產品荒　中路、小檜溪、經國重劃區成焦點

好房網News記者蔡佩蓉／桃園報導 股市資金外溢到房市，桃園市大坪數產品明顯動起來，根據銷售業者觀察，在央行豪宅限貸令之下，桃園總價逾4000萬元，貸款就只剩下3成，讓自住型買方換屋門檻大增，增添成交難度，但對於財力雄厚的資產族群來說，反而透過購置大坪數，作為抗通膨的資產配置，這類兼具休閒度假、偶而居住的產品，目前相當稀缺。 根據市調資料，正藝文特區大型基地稀缺、豪宅換屋型產品釋出量稀少之下，近年推案以中路、小檜溪與經國重劃區為主，這3大熱門重劃區的17個代表性換屋型建案中，中路特區即占了11案，獨占近65％的換屋市場，顯示繼藝文特區後，中路特區已成為高端換屋產品的重要聚落。 中路重劃區開發腹地達104公頃，聚集多個大型基地建案，成為桃園換屋型產品的重要聚落。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 股市獲利資金進場　桃園大型換屋產品供給不到百戶 而中路特區的11個指標建案中，「京懋泰閤」約剩35戶、「國泰GRANDPARK」約剩26戶、「大吾疆序幕」約剩73戶、「遠傳SKYGARDEN」約剩85戶，其餘個案標示剩餘戶數為0，顯示桃園優質地段的換屋型產品，仍具穩健的去化力。 大桃園推案熱區中，基地面積超過1,500坪的換屋型產品，目前也相當稀缺，市調資料粗估，剩餘戶數不到100戶；相較之下，中小坪數產品供給接近7,000戶，兩種產品的供給量存在明顯落差。 豪宅限貸墊高換屋門檻　小宅化趨勢壓縮居住尺度 京懋建設執行長范秉豐觀察到，在央行打炒房之下，桃園與花蓮、台東都被歸納為4000萬元就屬於豪宅的標準，但隨著近年桃園單價上揚，為了不讓貸款成數觸及到豪宅線，利於整體銷售，不少產品被扭曲成像是20坪擠出2房的小宅，使得近年小坪數量體明顯暴增，同步影響到整體居住品質。 高端換屋族重視居住尺度與生活品質，大坪數住宅興起「減房」規劃，75坪僅設計2房也成為市場新趨勢。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 他舉例，換屋型產品基地2450坪只蓋180戶，但若規劃小坪數則可興建高達600戶；整體而言，換屋型產品平均10至15坪土地蓋1戶，密度越低代表居住品質越高，梯戶比越好，建蔽率也越低。 反觀，中小坪數商品已從平均5坪土地蓋1戶商品，變成平均3坪土地1戶商品，顯示居住空間變得更小，密度更高。只是，目前市場上已無投資客，高總價產品難短線炒作，不少自住型買方想購置優質的換屋產品，卻因受限貸款僅3成而作罷。 退休族、度假宅買盤出現　75坪只規劃2房成新思維 不過，范秉豐觀察到，4至6月股市熱潮的資金獲利潮，帶動大坪數產品銷售，至今仍延續著，「這類族群大多是50至60幾歲即將退休，或是要作為度假屋使用，因手邊資金充沛，一出手就是現金購置。 他們特別重視客廳、主臥、與日常起居的舒適尺度，對高端住宅的價值也從「擁有多少空間」轉向「如何使用空間」，這也讓大坪數「減房思維」逐漸在市場崛起，例如75坪僅規劃2房，特別受到這群資產族群喜愛。 中路104公頃規模居冠　小檜溪水岸、經國交通各有特色 比較桃園區3大熱門重劃區，小檜溪重劃區開發面積約40公頃，交通仰賴三民路、春日路等主要幹道，區域特色包括5座主題公園，以及南崁溪、東門溪環繞的水岸環境。住宅主力坪數約24至50坪，換屋型產品則以水岸第一排為訴求。 經國重劃區開發面積約29公頃，是三大重劃區中規模最小者，交通優勢包括國道一號及經國轉運站，區域定位則以住商混合為主，主力坪數約25至45坪。 中路重劃區開發面積約104公頃，鄰近國道二號，區域規劃以純住宅、大型基地及高綠覆率為特色，並有3座千坪公園，由於中路擁有較大的開發腹地，也可透過大型基地與公園環境，形成較完整的住宅聚落，產品涵蓋首購至換屋需求，其中，換屋型產品則以公園第一排為主要訴求。