媽媽賣房給兒子　省下贈與稅　還是「大翻車」？專家揭「隱藏陷阱」

好房網News記者林和謙／台北報導 大家在做資產傳承時，最常聽到的就是：「用二親等買賣代替贈與，還可以利用每年244萬的免稅額來抵掉價金。」聽起來似乎很完美，既能合法移轉，又不用繳贈與稅。但里衡地政士事務所鄔孟衛所長分享，曾經遇到一個真實案例，客戶差點因為這「244萬」損失慘重！ 鄔孟衛說，這個實例，為一位媽媽把房子賣給兒子，雙方談好買賣總價；為了省掉頭期款，媽媽直接「免除」兒子244萬的債務（利用年度贈與免稅額）。但在稅捐處卻大翻車！客戶申請「一生一屋」土地增值稅自用稅率10％，結果卻被稅捐處駁回，要求改用一般稅率20％～40％。 二親等買賣房子省了贈與稅，卻賠掉土增稅？專家揭開「一生一屋」隱藏陷阱！示意圖／AI生成 為何「自用稅率」會沒過？專家揭眉角 鄔孟衛說明，很多人不知道，土地增值稅的「一生一屋」認定極其嚴格；稅捐機關的核心邏輯是：「一生一屋必須是真實的買賣行為。」當你使用了「免除債務」來抵銷價金，在法律解釋上，這部分金流就不存在。 稅捐處會認定，買賣事實不完全：既然部分金額是免除的，就帶有「贈與」性質。缺乏金流證明：「一生一屋」要求買受人必須有確實的支付紀錄。 鄔孟衛表示，一旦被認定金流不實或含有贈與成分，10％的優惠稅率直接取消。這中間的差額，往往遠大於那244萬想省下的稅！ 超重要避雷建議 鄔孟衛提出3個專業避雷建議：①「金流」一定要完整：買方（兒子）應確實支付完整價金，並留存明確的銀行轉帳紀錄。②「資力證明」要提早準備：買方（兒子）必須證明自己有能力支付這筆錢（如扣繳憑單、薪資證明），否則就算有金流，國稅局和稅捐處也會質疑是「假買賣、真贈與」。③「優惠稅率」要通盤考量：二親等買賣涉及「土增稅、贈與稅、房地合一稅」三大稅目，省了A稅卻增加B稅，是規劃時的大忌。