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專題／都更危老非高房價、高租金解方 學者：天龍血脈不夠純 恐被迫離開
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
「台北市缺乏素地，透過都更、危老增加供給量，房價跟房租可以得到一些抑制。」這看似合乎邏輯，學者卻以一篇研究南韓首爾的論文點出，「都市再開發後，較貧窮的自住屋主以及租屋者將被迫搬離。」都更並非高房價的解方，反而可能更加壓迫中等收入以下家庭的生存空間，此時，政府的配套就相當重要了。
都更分回千萬買不回原宅 老屋主嘆：恐只能搬離台北
一名住在南港的屋主提到，過往因家族老公寓興建時，土地借名登記在大哥名下，除了大哥的房子之外，其他兄弟的房屋產權只有地上物，沒有土地。隨著這幾年要都更了，大哥卻不承認當年借名登記的事，屋主自己的房子也因沒有土地持份，單靠地上物只能分回1000多萬元。
「目前鄰近預售屋行情至少1坪100萬，等於根本買不回都更後的家。」最後他打算用都更分回的價金，到新北市找房子，但年紀大不想背貸款，想用全款買到屋齡低的新房子，恐怕也不是件容易的事情。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，許多老公寓、舊大樓短期間快速都更危老，對於高所得家庭來說，提供了很多又高又貴的住房選擇，但對一般收入家庭來說可慘了，當平價租屋跟購屋機會大量消失，租金將會暴漲，他們恐會被逼離台北市。
都更後房價、租金三級跳 140萬中產家庭「租都租不起」
章定煊舉例，2間30坪的無虛坪的老公寓、可居住坪數共60坪，目前在台北市比較核心的區域，總價差不多2500萬元，每月租金約4萬元。也就是一家人在台北市中位數可支配所得，推估約140萬，要搭配新青安買房，或租屋拿租金補貼，都算是中等收入家庭可留在台北市的平價居住機會。
但都更危老後，假設變成3間權狀30坪的電梯大樓，也就是外界稱的「增加供給」，但這3間30坪電梯華廈在台北市以1坪200萬元計算，是6000萬元；租金1個月大約12萬到15萬。
這時候差異就出來了，「可支配所得140萬的家庭，租都租不起，更不要說買。」
章定煊說，這種效應，一般稱為「仕紳化／貴族化Gentrifying」，意思是原本較為貧窮或老舊的社區，因大量中產階級或富裕居民遷入、資本投資增加，導致老屋翻修、房價與租金飆升，並使原有低收入居民被迫搬離的城市發展過程。
他形容，天龍血脈不夠純的，不是被迫離開，就是在台北市過著非常窘迫的日子。
首爾早有前車之鑑 都市再開發恐讓原居民被迫搬離
章定煊提到，一篇講述首爾都市再開發的論文《發展型國家、投機性都市化，以及首爾仕紳化過程中的迫遷政治》，主張韓國自1980年代以來所出現的「新建型仕紳化」（new-build gentrification），並不是從西方輸入的一種外來現象，而是內生於韓國高度投機性的都市開發制度之中。
在這個過程裡，土地與住宅所有權人、建設公司，以及地方與中央政府形成利益聯盟，透過縮小「租金差距」（rent gap），也就是開發前土地實際收益與重新開發後潛在收益之間的差距，來實現不動產交換價值的提升與擷取。
「較貧窮的自住屋主以及租屋者被迫搬離，是這種投機性資本累積得以成功的重要條件之一。」換句話說，原居民的外移並不是都市更新偶然發生的副作用，而是在這套開發模式裡具有結構性的作用。
都更不是高房價解方 政府配套不能缺席
他批評，這種仕紳化現象在其他國家已經有大量的例子，只要學過一點都市發展的人，應該都知道這個效應。這麼多年來，政府卻不斷洗腦，鼓吹都更危老就是高房價跟高租金的解方，是在裝糊塗呢，還是真無知？
「為了都市發展，並非說都更危老不該做，但它不是高房價的解方，反而會更加壓迫中等收入以下家庭的生存空間。」章定煊強調，政府的配套到底在哪裡，是否應該有所作為呢？
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