買到凶宅涼涼？專家教戰自保6要點

好房網News記者王惠琳／綜合報導 鬼月到房市迎來淡季，不只看房買房有顧忌，更怕買到凶宅，然而台灣現行法規並沒有一套凶宅認定標準，司法實務對於凶宅認定也有不同見解，更缺乏官方建立的全國凶宅查詢資料庫可供購屋民眾查詢，民眾要如何保障自身權益？專家提出具體方式。 凶宅認定看減損　關鍵在房屋價值影響 臉書粉專「賣厝阿明知識+」撰文指出，買房不能只問一句「這是不是凶宅」，而應進一步確認：發生過什麼事、發生在哪裡、賣方是否知情，以及契約如何約定。即使發生非自然死亡，也不代表法院一定認定為民法上的「物之瑕疵」關鍵仍在於該事件是否使房屋價值、通常效用或契約預定效用受到「非無關重要」的減損。 買房不能只問一句「這是不是凶宅」，而應進一步確認。示意圖／好房資料中心 建物確認書新制上路　前手事故賣方仍須說明知悉狀況 賣厝阿明表示，自今年4月1日起適用的成屋買賣「建物現況確認書」，已將揭露內容寫得更清楚，要求賣方說明建物專有部分是否曾發生：兇殺、自殺、一氧化碳中毒以及其他非自然死亡。賣方除須回答自己持有產權期間有無發生，也要針對持有以前的情況，勾選「確認沒有」、「知道曾發生」或「不知道是否發生」。因此，不能再簡化成只有現任屋主持有期間的兇殺、自殺才需要說明。 墜樓與送醫死亡易爭執　需綜合確認求死與死亡地點 另外像是墜樓、送醫後死亡，這類案件最容易產生爭議，也不能直接套公式。必須進一步確認求死行為發生地、實際死亡地點、墜落位置屬專有部分還是共有部分，以及事件是否對特定戶別造成交易價值減損。 防範凶宅看六要點　特約白紙黑字保障自身權益 預防勝於治療，買房前該如何確認是否為凶宅？賣厝阿明認為可以從6種方式下手，首先查看「建物現況確認書」，其次查看「不動產說明書」，除了正規文書，還可以在新聞、判決及地方社群搜尋地址、社區名稱與舊門牌，搭配「命案」、「自殺」、「非自然死亡」等關鍵字，或是詢問管理員、鄰居及里長。 買方若特別在意，可以在買賣契約加上「特約」，要求賣方保證其所知範圍內，建物專有部分未曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡。同時約定若保證不實，買方可解除契約、減少價金或請求損害賠償。白紙黑字通常比口頭保證更有用。賣厝阿明提醒，法院拍賣公告、查封筆錄或鑑價報告若已掌握非自然死亡資訊，可能會加以記載；但法院不是凶宅調查機關，也不保證資料完整，銀行的估價與貸款態度也只能當參考。 若真的不幸買到凶宅，賣厝阿明建議可採取以下步驟： 第一，確認事故內容並蒐集證據，包括建物現況確認書、不動產說明書、買賣契約、新聞報導、法院資料、管理員或鄰居證詞，以及賣方與仲介的對話紀錄。 第二，立即以可證明送達的方式通知賣方，例如存證信函或律師函。民法規定，買受人發現出賣人應負責的瑕疵時，應即通知出賣人；若怠於通知，可能被視為承認所受領的房屋。 賣厝阿明提醒，很多人以為「發現凶宅後六個月內提告」就好，其實不夠精確。發現問題後不要只蒐證卻一直不通知，也不要把所有權利都理解成同一個六個月時效。不同的契約責任、損害賠償、詐欺撤銷或侵權責任，適用條件與期間可能不同，應盡早諮詢律師。