專題／後青安購屋抓訣竅　專家提出財務小指南

好房網News記者王震濂／台北報導 受中央銀行持續實施選擇性信用管制及自主管理總量管制影響，國內金融機構對房地產放款，持續採取極為審慎的態度，在此環境下，購屋族正面臨鑑價落差、核貸成數不如預期等資金壓力。面對下半年的購屋前金流計畫，專家建議，購屋人應在出價前進行包含貸款成數、利率變動與收入減少等三項資金壓力測試，避免房貸過度擠壓家庭現金流。 目前房市信用管制下，首購族順利貸款到八成的機率？ 許多首購族常誤以為，擁有首購身份就有獲得八成貸款的機率很高，但21世紀不動產企劃研究室副理董家菱給這些人潑了一盆冷水。因為一旦開始與銀行交手後，實際核貸結果，恐怕與八成這個數字無關，其實完全取決於銀行對房屋的鑑價與申貸人的信用狀況，因此為何多位專家都苦口婆心的一再強調，首購族一定要在簽約前，應先向多家銀行進行初步評估，切勿過度自信而導致資金斷鏈。 多家銀行進行評估，保障自身資金不斷鏈。銀行示意圖。圖／台灣房屋提供 大環境一：土建融動能下滑！　公股行庫擇優承作 先從目前的環境來做觀察，董家菱表示，從七月房市交易件數觀察，2026年的第三季，除了中央銀行第七波選擇性信用管制持續深化，建商推案態度轉趨保守，連帶使土建融市場表現低迷。根據金融機構最新數據，承作量前三大行庫上半年土建融餘額多呈現衰退。像是不動產專業銀行的土地銀行，截至6月土建融餘額較2025年同期減少10.52%，若與2023年同期相比大幅縮減22.05%，顯示市場資金顯著收縮。甚至公股行庫私下表示，下半年將嚴格採取「擇優承作」策略，優先提供給優質建商、優質地段或響應ESG的都更危老與社會住宅案件。 大環境二：四貸同堂風險升？　金管會揭監理數據 至於近期波動劇烈的台北股市，上半年的熱絡，使得部分民眾透過房貸、車貸、小額信貸甚至股票融資進行操作，引發外界對「四貸同堂」財務風險升溫的疑慮。對此，金管會公布最新統計數據數據顯示：本國銀行6月底房貸餘額達新台幣11.7兆元，年增4.3%；汽車貸款餘額為2,585億元，年增8.07%；小額信貸餘額則達8,096億元，年增12.12%。金管會銀行局副局長張嘉魁表示，銀行端皆建置完善的徵授信機制與定期複審流程，目前整體授信風險仍在可控範圍內，金管會將持續關注逾放比率。 啟動貸款不可或缺　熟悉核貸評估要素 既然官方與銀行表示，持續關注與維持「擇優承作」策略，民眾對於銀行核貸該注意哪些方面，董家菱認為熟悉銀行核貸的關鍵評估要素有哪些，是貸款前的不可或缺的準備工作之一： ●要素一－房屋鑑價落差：成交價不等於銀行鑑價，貸款金額係以銀行鑑價金額計算。例如總價1,500萬元的房屋，若銀行鑑價僅1,300萬元，即使核貸八成，可貸金額也是以1,300萬元計算，造成自備款缺口。 ●要素二－屋齡與立地條件：屋齡過高或位於蛋白區、機能較差區域的物件，核貸成數通常較保守。 ●要素三－一個人財務與信用：包含申貸人的收入穩定度、存款、既有負債（如信貸、車貸）以及信用卡繳款紀錄。銀行亦嚴格遵守DBR22倍規定（無擔保放款不得超過平均月收入22倍）。 ●要素四－授信總量管制：金融機構受到央行政策影響，對於房貸放款總額進行嚴格總量控管。 貸款成數測試：保守設定自備款上限 面對銀行授信趨嚴，董家菱建議購屋人在買房前必須落實三項「資金壓力測試」。第一項為「貸款成數測試」。購屋人應先假設銀行最終僅能核貸七成，並計算現有手頭現金是否能順利補足差額。若補足自備款後會完全耗盡所有積蓄，甚至需要仰賴高利率的高額信貸或向親友借貸，即代表整體財務結構過於脆弱，應適度調整購屋總價目標。 銀行核貸成數受房屋條件、申貸人財務狀況及授信政策影響，不一定能貸到預期的八成。。圖／AI協作 利率與收入測試：預留家庭財務彈性 董家菱表示，第二與第三項壓力測試分別為「利率變動測試」與「收入減少測試」。房貸屬於長達20至30年的長期財務承諾，購屋族不應僅以目前利率或寬限期內的低負擔作為評估基準。建議以利率往上調升0.5至1個百分點的情境進行試算，並將管理費、稅費等固定支出一併計入。此外，雙薪家庭應考慮轉職或育嬰留停等收入波動可能性，在扣除頭期款與裝修費後，至少應保留6個月以上的家庭緊急預備金。 先確認貸款再出價！購屋決策新邏輯 如果已經進行壓力測試，並做好資金評估，董家菱提醒許多首次購屋的民眾往往將焦點集中在「頭期款」，而忽視了交易過程中產生的多項附加成本，像是仲介服務費、契稅、印花稅、代書費、登記規費以及銀行貸款設定費等。而且在當前的房市環境中，購屋決策邏輯也要與時俱進，應從「先看房出價」轉變為「先確認財務與貸款條件」，才能在多變的市場環境中，安心完成置產夢想。