專題／契機碰上工轉商過渡期　解析樹林轉型機會與隱憂

好房網News記者王震濂／台北報導 隨著新北大巨蛋確定落腳樹林後，讓這個位於新北市西南部的區域，獲得更多人的關愛；其實結合捷運萬大樹林線、大柑園（621公頃）與麥仔園（118公頃）都市計畫的樹林區，近年迎來軌道建設與都市開發契機，隨著工業地轉型商業區的推動下，專家看好未來巨蛋與捷運工程，將大幅帶動產業與居住環境的轉型，但土地分配、既有工廠安置及公共設施能否跟上，恐怕是這地區馬上得面對的的問題。 新北大巨蛋落腳樹林，對周邊房市與區域發展有何實質影響？ 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大巨蛋開發兼容體育、展演、商場、飯店等複合性機能，有助帶旺商圈，對區域房市來說，對店面、商辦的拉抬作用高於住宅。以台北大巨蛋為例，2023年啟用後，地下商場也在隔年開幕，為低迷好一陣子的東區，注入發展活水，近年不少新餐飲零售業陸續進駐大巨蛋周邊商圈，帶來大量消費人潮。觀察捷運國父紀念館站的使用量逐年增加，2023年大巨蛋完工當年，該站進出人次1512萬，2024年1716萬人次，2025年達2019萬人次，顯示大量的賽事和演唱會等活動，刺激了消費意願，也活絡區域經濟，成功經驗使各大都會爭相孵蛋。 新北大巨蛋場館模擬圖。圖／新北市政府提供 樹林機五23公頃大巨蛋　規模將冠全台 張旭嵐認為，新北市政府將大巨蛋敲定於樹林機五基地，還有一個考量，就是這個區域有著23公頃的園區面積，這一旦開設成功，將成為全台巨蛋之首。就以台中的巨蛋開發來看，高度集中於北屯區，包括洲際棒球園區現有的迷你蛋，以及興建中的台中巨蛋，還有採BOT開發的超巨蛋。張旭嵐分析，通通落腳同一區塊，離不開北屯區是中台灣人口最多的鄉鎮市區的原因，再加上重劃區開發熱絡，土地供給豐富，又有捷運綠線、台74線等交通建設，使北屯區成為台中大型公建的熱門落腳處。 樹林轉型三大考量　工廠安置拉長開發 不過樹林想由邊陲工業區轉型，變成一個現代化商業城鄉，恐怕第一個就是長期以來違規工廠散布與土地亂象；周邊橫跨樹林、三峽、鶯歌，高達621.59公頃的「大柑園地區」都市計畫，以及118.14公頃的「麥仔園地區」開發，現況包含大量農地、零星住宅及未登記工廠，雖然新北市府規劃於2026下半年送交政策環評，但張旭嵐表示，若工廠安置不當引發抗爭，或是公共設施與出流管制審查延宕，開發期程時間可能出現不斷拉長的問題，甚至引發投資人若過早入場，將面臨極高資金資金壓制成本。 麥仔園意願調查難推進　核心衝突在安置 據詢問新北市相關單位了解，目前針對麥仔園進行地主意願調查，但「土地分配、既有廠房原地劃設或遷建安置」始終是地主與業者的核心衝突點；因此市府試圖利用軌道經濟串聯產業聚落，像是匯集樹林火車站、捷運萬大樹林線二期及台65線等交通動脈進行引導，目前尚未看到成效。 三鶯線與都市計畫推進　居民期待勝擔憂 新北市議員洪佳君表示，大柑園地區從早期特定農業區解編，逐步朝產業專用區方向推進，她近20年來持續關注相關歷程，肯定市府長期投入。市府先前舉辦地方說明會時場場爆滿，就是地方對大柑園及麥仔園未來面貌抱有高度期待。洪佳君指出，居民主要關心土地未來會被規畫為公園、道路、住宅或工業區，也有既有工廠希望原地畫設產業用地，避免大幅搬遷，繼續在當地工作及生活。隨著北大特區、捷運三鶯線及都市計畫持續發展，居民對開發「期待與擔憂並存」，但整體而言期待較多。 住宅買方得考量巨蛋缺點　鎖定樹林舊市區機能 面對樹林目前擁有的大巨蛋與捷運題材，張旭嵐建議買方，大巨蛋主要利多集中於商業設施，住宅反可能受賽事噪音與塞車困擾。不如以「捷運萬大樹林線實際通車進度」作為分段進場指標，並優先選擇已有成熟生活機能的樹林舊市區，而非尚待重劃的純工廠外圍。 樹林轉型趨勢明確　地主需關注與評估成本 至於賣方、地主或是廠房持有者，從市府的態度到議員們的持續追蹤，大柑園與麥仔園轉型為產業專用區及商業用地趨勢明確，張旭嵐分析，樹林土地價值具備長線支撐，但應密切關注市府都市計畫公開展覽與意願調查，評估原地納管或遷廠成本，避免因土地變更程序導致資產流動性凍結的可能發生。