非「房價漲跌」這麼簡單！專家看新青安2.0：房市進入「重新算帳期」

好房網News記者林和謙／台北報導 於2023年8月上路的新青安政策，帶動了一波極強的購屋熱潮，也讓房市價量俱揚。而現行新青安將於今（2026）年7月底屆期，新青安2.0如何調整也成為熱烈討論的話題。群洋國際地產集團董事長張惠山認為，新青安2.0怎麼改已非單純政策優化，而是房市資金結構要不要「降槓桿」的關鍵戰場，當2.0最終版本確定之後，房市也進入「重新算帳期」。 新青安1.0貸款最高額度為1,000萬元、貸款年限由30年延長至40年，寬限期由3年延長至5年，貸款利率補貼1.5碼，讓很多年輕首購族可更輕易跨過買房門檻，並帶動房市熱潮。 張惠山分析，調整新青安，市場討論的不是「優化」，而是「收水位」，後續影響的不僅是「房價漲或跌」這麼簡單。圖／好房網News記者林和謙／攝 而新青安2.0政策內容會怎麼調整，大家都在等。近日財政部長莊翠雲在立法院備詢時表示，財政部正進行跨部會整合討論，預計今年6月底前拍板定案，並由行政院核定後對外公布。她也強調，目前市場流傳版本多屬臆測，真正內容仍未定案。 張惠山指出，新青安從2023年8月上路以來，確實是這一輪房市最重要的「推進器」；1000萬元貸款額度、40年期、5年寬限期，再加上利息補貼，本質上就是用政策降低現金流壓力，讓原本買不起的人「先進場」。從數據來看就顯而易見，截至今年3月底，累計受理超過52萬戶、金額逼近2.8兆，撥貸比率超過96％；這代表資金確實大量灌進市場，而且幾乎全數轉成實際購買力。 不過，張惠山分析，現在要調整新青安，市場討論的不是「優化」，而是三個字：「收水位」。央行在意的是風險，主張縮短寬限期，避免長期只還息不還本，讓槓桿越疊越高。銀行端看的是結構風險，開始討論年齡與年限的上限，避免貸到「還不動的未來」。甚至還有一些聲音認為貸款額度應該跟房價區域連動，不要再用一個數字套全台。他說，當三方共識正在往同一個方向靠近，代表資金條件不會更鬆，只會更精準、更保守。 張惠山表示，當新青安2.0政策朝向資金更精準及保守的方向來走，影響的不僅是「房價漲或跌」這麼簡單，而是整個市場交易邏輯會被重寫。因為過去兩年房市撐住的，不只是需求，而是「被放大的貸款能力」；很多人買得起，不是收入變高，而是貸款條件讓首購族看起來買得起。 現在如果寬限期縮、年限壓低、成數不再那麼寬鬆，張惠山指出，那本質就是「同一間房，你現在要拿更多現金出來」。所以會看到一個很現實的分歧：有人還在用「新青安紅利」想像房價支撐力；但另一面，資金已經開始在重新精算每一筆現金流，也是資金開始退場前的典型訊號。 張惠山分析，新青安2.0重點不在「有沒有延續」，而是在於：政策是不是開始從「推市場」，轉為「管風險」？只要方向一轉，市場就不會再用同一套定價邏輯。新青安2.0尚未定案，但可以確定的是，它已經不只是青年購屋政策，而是整體房市資金流向與價格預期的重要風向球；6月底最終版本出爐之後，房市會如何重新定價，值得持續觀察。