買老公寓自備款不用百萬？專家道出「10大實情」：要有心理準備

好房網News記者呂詠柔／綜合報導 老公寓的低公設比、無管理費、室內空間大等優勢，至今仍是房地產上的熱門物件，加上價格相對親民，部分縣市甚至買一間不需100萬元，可謂「便宜治百病」。看似優點不少的老公寓，房市專家則認為，便宜的背後仍有許多需留心之處。 馨傳不動產智庫執行長何世昌根據內政部統計資料指出，2025年第2季全國公寓成交平均總價為1020.3萬元；而在六都之中僅雙北平均總價達千萬元以上，其餘四都皆在800萬元以內，其中台中市平均總價為702萬元、桃園市約611萬元，而台南、高雄更分別僅約566萬元、473萬元，購屋門檻相對低很多。 看似價格便宜、優點不少的老公寓，購買前仍有許多需留心之處。示意圖／好房網News資料照 何世昌表示，若以2成的自備款計算，台南買公寓自備款只需113萬元，在高雄買公寓自備款竟然不到百萬元，只要95萬元即可一圓成家夢。至於房價高昂的台北與新北，公寓平均總價雖達千萬元以上，但自備款約需352萬元、214萬元，一般雙薪家庭大多有能力負擔，「是一場相對容易入手的買房入場券」。 然而老公寓「便宜治百病」，但何世昌仍提醒，購屋族入手前應注意以下10件事： 一、公寓1、2樓單價較貴，頂樓加蓋則有遭檢舉拆除風險。 二、老違建「不合法」，勿輕信老違建可就地合法的說法。老違建只是「緩拆」，若遭連續檢舉仍會被拆。購買前可以請仲介協助查閱該物件此前是否曾遭檢舉、或被列入拆除名單內，並加入契約之中，避免日後爭議。 三、若家中有嬰兒及老人，出入容易造成不便；除了要顧及老人膝蓋外，抱小孩、扛嬰兒車上下樓也是很辛苦的。另外，部分外送員並不願送餐上樓，常叫外送的公寓住戶要有心理準備。 四、儘量選有區權會或代收垃圾服務的社區，這類公寓管理品質通常相對較好。 五、梯間若有漏水、反潮、壁癌、黴味等問題，往往透露出住戶較不在意社區環境，建議選房時可以避開。 六、除非不做裝潢、或只做簡單系統櫃，否則買公寓要重拉管線、作裝潢費用不菲，倘若找設計師作完整裝潢，保守建議每坪費用至少抓在10～12萬元不等。 七、老公寓最常見的糾紛第一是漏水，第二是氯離子濃度偏高，購買前不可不慎。 八、公寓屋況、區段條件，以及個人徵信分數都會影響到銀行核貸成數。倘若物件條件不佳，建議自備款比例可提高至30％。 九、買、賣方簽署「現況交屋」，賣方不見得可以免除瑕疵擔保責任。賣方對於已知瑕疵以及較難察覺的「隱蔽瑕疵」均有告知之責任。若賣方未主動提供資訊，買方也應在簽約前詳盡詢問。 十、儘量不買同棟中有隔間套、雅房出租的公寓，這類套雅房幾乎都是違建，不僅會增加建築載重、影響建築結構，出入份子比較複雜。花同樣的錢，不必買更差的房子。