建商賺錢是「過去式」？　揭秘「全部完工法」真相

好房網News記者王震濂／台北報導 台股加權指數今（14）日開高走高，盤中最高達36,341.44點刷史上新高，終場以36,296.12點作收，為史上最高收盤，指數迄今已連續5個交易日上漲。但反觀房地產，不是日前才喊的2026年預計會出現的建商營收新高？為何從第一季的六都建物買賣移轉棟數，卻創下自1999年有紀錄以來第三低量，專家坦言造成這種落差的關鍵原因，是台灣房地產業普遍採用的「全部完工法」會計制度，所以2026年台灣房地產市場的交屋高峰，其實景氣恐怕還有約2到3年的落差。 想像一下，三年前家人在網路上訂了一套昂貴的樂高積木，三年前錢早付了，但直到今天快遞才把貨送到家。這時，賣樂高的公司才在帳本上記下這筆收入。沒錯！這就是近來新聞上常說到：多家上市櫃建商的年度營收預期，將因建案完工入帳而大幅成長，而2026年正處於這種「貨剛送到」的爆發期，其實是反映2023年大家瘋狂買房的結果，而不是代表現在的人還在瘋狂買房，觀察六大都會區第一季建物買賣移轉棟數的狀況，創下自1999年有紀錄以來第三低量，僅高於2017年的45,454棟與2016年的32,335棟，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察歷年交易量發現，顯示今年第一季整體市況仍屬低檔盤整，這種「營收熱、買氣冷」的落差，就是所謂的「景氣落差」，而非當前市場的真實溫度。 建案只有在正式完工並交屋後，建商才能一次性認列營收，而不是依照工程進度分期入帳。建築工地示意圖。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 造成這種落差的關鍵原因，是台灣房地產業普遍採用的全部完工法會計制度，在這種制度下，建案只有在正式完工並交屋後，建商才能一次性認列營收，而不是依照工程進度分期入帳。換句話說：即便建商營收持續創高，實際房市交易動能仍可能同步降溫。網路地產王總經理陳韻如表示，2026年的建商營收高峰，其實反映的是2023年前後房市熱潮的延遲效應，而不是當前市場需求的即時狀況，得留意約2至3年的落差關鍵： ●別被報表騙了：看到建商賺錢的新聞，不代表房價還會繼續猛漲。這只是在收割幾年前的成果，現在入市要更謹慎。 ●看「餘屋」多不多：如果房子蓋好後，還有很多空屋賣不掉，那房價就可能出現鬆動。 ●觀察生活機能：對於要住一輩子的人來說，比起建商賺多少，更要關注社區附近的便利商店、交通與安全設施是否到位。 整體而言，2026年房市可能呈現一種少見局面：建商財報持續熱絡，但市場交易逐漸回歸理性；陳韻如提醒，投資人與購屋族，判讀房市趨勢時，除了觀察建商營收之外，更應同步關注交易量與庫存變化，才能真正掌握市場景氣。 【FAQ：關於「房市景氣與建商營收」常見問題】 Q1：為什麼建商營收創新高，房市買氣卻在降溫？ A1：這是因為會計制度的「時間差」。台灣建商多採用「全部完工法」，必須等房子蓋好交屋後才能入帳。2026年的高營收反映的是2023年預售時的熱潮，而非當下的市場買氣。 Q2：2026年的「交屋潮」會對台灣經濟產生什麼影響？ A2：會產生「房地產乘數效應」。大量新屋交付會帶動裝潢、家具、家電等周邊產業需求，預計可貢獻台灣GDP約0.5%至1%的成長。 Q3：未來判讀房市真實景氣的關鍵指標為何？ A3：不能只看建商營收，應同步觀察**「建物買賣移轉棟數」（內政部數據）以掌握即時交易量，並關注「餘屋去化速度」與「商辦成交量」**來判斷市場真實需求。