磐石觀點：從香港「史上最大火災索償」看台灣大型社區與豪宅如何守護億萬身家？ ——維修期間的致命風險與保險對策

    香港宏福苑（Wang Fook Court）的大火，不僅是一場實體財務上的災難，更是一場「風險管理失效」與「保險責任歸屬」的複雜教案，不禁想起英國倫敦2017年的「格蘭菲塔」（Grenfell Tower）火警，當時這棟有逾40年歷史、樓高27層的住宅大樓外牆覆蓋了易燃鋁板，燒了整整2天，72人遇難，其關鍵在於火是「由外往內」燒。室內消防灑水系統主要設計用來處理室內初期火災，外牆大面積燃燒時，它的效用會大幅下降。宏福苑的事故也傳出類似的狀況:不僅疑似鷹架防護網達不到防火標準，工程期間封閉玻璃窗的材料竟是易燃的保麗龍，在短短幾分鐘內便一路燒到最高層，最終漫延至七棟大樓；其中甚至傳出大樓內的消防警鈴沒正常運作的消息。     香港宏福苑（Wang Fook Court）的這場大火，恐演變成香港史上金額最高的火災索償案。這場大火發生在耗資3.3億港幣的大樓外牆維修工程期間，不僅燒毀了多層住宅，更導致電梯、機電系統因救火灑水而嚴重受損。     這不僅是一則社會新聞，更是台灣所有大型社區（Large Estates）與頂級豪宅（Luxury Condos）管委會的一記警鐘。台灣正面臨建築老化潮，外牆拉皮、結構補強工程頻繁，若缺乏正確的「風險管理」與「保險規劃」，一場施工意外就可能讓管委會面臨破產危機，甚至讓住戶的資產價值瞬間蒸發。     以下針對台灣大型物業，提出三大關鍵風險管理建議： 一、 最危險的時刻：打破「維修期間」的責任黑洞     宏福苑大火的關鍵在於「維修期間」。統計顯示，建築物在大規模修繕（如外牆清洗、防水工程、拉皮）時，因涉及搭棚、焊接明火作業及易燃材料堆放，火災風險是平時的數十倍。     台灣管委會常見迷思： 「廠商有買保險就好，出事找廠商。」 殘酷現實： 中小型工程行往往只投保最低額度，一旦發生如整棟大樓延燒或電梯全毀的巨災，廠商極可能雙手一攤宣布倒閉。屆時，受害的住戶將轉而向「定作人」（即管委會）求償。 【建議】     1. 強制投保「營造綜合保險（CAR）」： 任何大型修繕，合約必須強制要求廠商投保此險。     2. 將管委會列為「共同被保險人」： 這是最關鍵的一步。若管委會只是「定作人」，理賠金是賠給廠商；若列為「共同被保險人」，管委會可直接對接保險公司，掌握理賠主導權。     3. 實施嚴格的「動火許可（Hot Work Permit）」制度： 任何焊接、切割作業，必須經由物業管理方審核，並強制要求現場配置滅火器與「看火員（Fire Watch）」。 二、 保額的陷阱：重置成本 vs. 實際現金價值     香港案例中，宏福苑共計1,984個住宅單位。不僅電梯與公設的損壞修復價格高昂，如以每個住宅單位價值約港元300萬元推算，整個屋苑大火前市值約60億港元。雖然該案維修工程財產賠款總上限高達20億港元，保額是否足夠仍有疑慮。在台灣，許多屋齡超過20年的名宅，其火險仍依「折舊後」的價值投保。 台灣管委會常見迷思： 「大樓舊了，保額降低可以省保費。」 殘酷現實： 火災發生後，修復電梯、更換大理石地磚、重拉機電管線，災情嚴重者甚至必須拆除重建，廠商報價都是「2025年的新價格」，保險公司卻只賠「30年前造價扣除折舊後的殘值」。這中間的巨額差價，將由全體住戶掏腰包填補。 【建議】     1. 採用「重置成本（Replacement Cost）」投保： 確保理賠金額足夠以「全新的狀態」修復大樓，而非賠給您一堆折舊後的舊錢。     2. 盤點「昂貴公設」並列明： 豪宅常見的進口水晶燈、藝術品、高科技門禁系統，務必在保單中列明清冊，避免理賠爭議。 三、 豪宅的防護網：公共意外與委員責任的升級     對於像帝寶這類指標性豪宅，風險不僅是「燒掉房子」，更在於「賠償責任」。若因管委會疏失（如維修監管不當）導致火災延燒鄰近大樓，或造成住戶、路人傷亡，賠償金額往往突破天際。     台灣管委會常見迷思： 「投保幾百萬的公共意外險就夠了。」 殘酷現實： 法規規定的每一人身體傷亡200萬至600萬保額/每一事故財產損失200萬至300萬，在現今社會連賠償一位重傷者的醫療與工作損失都不夠，更遑論豪宅住戶的高額求償。 【建議】     1. 拉高公共意外責任險額度： 大型社區建議單一事故保額至少設定在 5,000萬至1億台幣以上。     2. 加保「超額責任保險（Umbrella Policy）」： 作為第二層防護網，當主險賠不夠時啟動。     3. 不可忽略「公寓大廈管理委員會責任附加條款」： 豪宅事務繁雜且金額龐大，委員承擔極高法律風險。投保此險可保障委員因決策過失而被住戶提告時的訴訟費與賠償金，讓熱心住戶敢於任事。 保險不是開銷，是資產的護城河     香港宏福苑的大火對於台灣的大型物業而言，真正的風險管理並非祈禱災難不發生，對台灣而言，高密度都市與高價物業的未來挑戰，不只是「是否投保」，而是「是否做好風險管理」。     保險不應只是經費項目，而是社區韌性治理的基石。唯有將「防火工程、風險管理、保險架構」三者視為同一系統，台灣的社區與豪宅才能避免成為下一場火災新聞的主角。而是透過嚴謹的合約規範與足額的保險規劃（轉嫁給保險公司），確保即便災難降臨，大樓也能浴火重生，而非陷入無止盡的賠償訴訟泥淖。 現在，就是拿出您社區保單重新檢視的最佳時刻。