台中豪宅「賠售」真相調查：5大高價物件僅2筆真正虧損

近期「賠售」物件在房地產交易平台大量出現，台中地區就有多達258筆相關資訊。然而，經過實際調查，前5大總價物件中僅有2筆確實為真正賠售，專家指出「賠售」不等於「虧本」，兩者定義有明顯差異。經調查，台中前5大「賠售」高價物件中，真正低於原始購入價格的只有兩處：一是屋齡12年的「聚合發獨秀」頂樓合併樓中樓，總坪數277.27坪，目前開價1.28億元，而2012年入手價為1.7億元，實際賠售超過5千萬元；二是位於市政路上的龍寶「謙臻邸」，屋齡10年，權狀221.7坪，目前開價9880萬元，2015年入手價為1.21億元，帳面賠售2300萬元。其餘三筆所謂「賠售」物件實際上都是溢價出售：「寶輝SKYTOWER」高樓層111.93坪物件，屋齡1年，開價8850萬元，2022年入手價為8328萬元，帳面獲利522萬元；仁山「山之道」高樓層120.91坪物件，屋齡7年，開價6188萬元，入手價5663萬元，帳面溢價525萬元；「台中帝寶」高樓層毛胚屋，屋齡9年，權狀103坪，開價5588萬元，2010年入手價5000萬元，帳面溢價588萬元。卓越不動產估價師聯合事務所所長楊祥銘分析指出，這些所謂賠售物件具有三個共同特點：大坪數、高總價和品牌效應。加上目前金融政策對超過4千萬元的物件限制貸款成數為3成，若屋主有其他資金需求，不如換標的追求更高投報率。楊祥銘進一步解釋，賠售的定義各有不同，一般而言是指出售價格低於實登的成本價。但以七期豪宅區來說，房屋稅、地價稅都比其他區域高，再加上管理費、貸款利息等隱形持有成本，即使賣出價格高於購入成本，實際上也不一定有獲利。七期資深房仲謝兒政則表示，七期富豪階層多重視建商品牌和口碑。即使在2018年景氣不佳時，也曾出現豪宅賠售超過千萬的案例。不過，豪宅市場的買賣節奏與主流市場不同，買賣雙方通常不急於出手，屋主多具有較強的財務緩衝能力，真正出現急售或大幅讓利的比例非常低。