房價校正回歸？估價師揭「降價分4種」　錯誤判斷致賣不動

好房網News記者黃芸涵／綜合報導 房市交易寒冷，近期已傳出建商讓利、降價消息，有的願意全面降價15－20％，其中最轟動的莫過於台南建商找回已購戶退款，對此估價師陳碧源表示，建商定價策略不符市場行情也只能降價了。 高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，一般建案降價可分四種，第一種是「真降價」，比區域市場還要低的破盤價；第二種是「行銷降價」，例如賣汐止案，就說是鄰近南港生活圈，或者跟捷運差一站，實則是安康生活圈比到十四張。可是價格直接先對應南港或新店市區，開價只比南港或新店市區又或十四張低、和汐止或安康單價差不多或稍高一點，卻說有便宜或有降價。 台南善化房市。圖／好房網News資料照 還有一種是「誤判形勢」，明明區域行情是一坪5～6字頭，卻硬是開出區域天價或突破天花板至7～8字頭。這策略在房市很熱時期，常常獲利頗豐，有超額利潤的情形出現，且一下子能被代銷完售，事後建商老闆扼腕，說著當時還是賣太便宜了；但換作是房市景氣盤整或式微時，同樣的策略往往踢到鐵板，不會有過去的熱銷出現，只有寒冬。 最後一種是「嘗試水溫」，類似「誤判形勢」，也是創天價，建商用較多戶來嘗試區域市場的水溫，以便後續該建案或其他建案參考。這個參考是看區域市場上有沒有機會創價，進而看建材設備規格設備是否要可以用旗艦版來賣，還是根本只能賣標準版就好。 陳碧源分析台南善化預售案，自今年開春銷售，共188戶，直到最近實價登錄揭露才10戶出售，顯然，很難賣。其實善化火車站周遭，近一年的住宅大樓預售屋成交行情，大概落在一坪35～40萬，頂多超出4字頭一點點而已。 該案實價登錄，可以發現多集中在一坪41～45萬，當然2～3樓的低樓層也是有低於4字頭，顯然高過市場區域行情的1成到1成半。但自今年3月12日最後一筆的實價登錄資料後，就再也沒有成交紀錄。而周遭其他建案還是一直有成交量，這說明建商的定價策略不符合當今對於不動產市場的看法。 陳碧源認為，今年的不動產市場走向「盤整」和「整開風箏區」的修正，難有恨天高的機會。所以，台南建商也只能降價，讓價格回到區域行情。