利潤超高？買北市老宅等都更很值得？專家揭「阻力因素」不可忽略

好房網News記者林和謙／台北報導 台北市身為國內重要的政經中心，商業發展、工作機會相當多，帶動整體區域發展蓬勃，也使得台北市房價總居於國內龍頭，連帶讓北市這幾年都更危老案量都是全國第一，也因此，不少人看準北市都更商機，買下老宅投資、待未來都更後的房價大增值。 對此，台北市不動產估價師公會理事長、中泰不動產估價師聯合事務所鐘少佑所長指出，台北市屋齡30年以上的老屋數量龐大，約占全市70％以上，加上因應政府政策與都市規劃、居住安全，老屋重建與更新腳步刻不容緩，因此，購置台北市老房除自住外，重建的預期仍使投資有獲利空間，不過要觀察一些情形，是否會影響重建的進程。 台北市房價高，不少人會買老宅投資、待未來都更後房價大增，鐘少佑指出，要觀察一些情形，是否會影響重建的進程。圖／好房網News記者林和謙／攝 台北市在多年來都更危老政策大力推行之下，也使得台北市都更、危老量能持續爆發，至今台北市都更案、危老案的核定件數都破千件；台北市又位於台北盆地上，並有山腳斷層帶，若日後台北盆地發生強震，老屋與民眾安全堪慮，因此結構不佳的老宅急需要都更。 放眼全國，台北市具備最大的都更效益，房價具支撐性，鐘少佑說，這幾年也吸引不少民眾鎖定購置30年以上老宅，作為投資之用，未來可等待都更重建、換得更高的房地產價值；以台北市信義路上正在進行都更重建整合初期的老華廈來說，屋齡達50年以上，現況實價登錄可見單價80～100萬的交易，待之後都更重建成功，新大樓單價估計可達180～200萬元。 鐘少佑表示，有打算投資購置台北市老房子、未來等都更的民眾，基本上都還是有機會，利潤也會有，而通常屋齡越老的老屋，早期土地利用度較低，這類物件的土地持分會較多一些，但因為屋齡高、其結構可能堪憂，這是要留意的部分。另外，他提醒，商業區或住宅區的價值也有差異，除了商業聚集程度較佳，土地使用強度亦較高，故商業區的地段價值更高，所以有想投資老屋的朋友，不妨可探尋已有在談整合、重建意願調查的商業區老宅，且屋況與所在地段都不錯的物件，是可以考慮。 不過鐘少佑指出，「一樓商業效益很好、或是產權外使用空間大」的老宅，通常談都更時會遇到不小的阻力，因為一樓店面若出租效益佳、租金高、或是使用面積大，地主並不會想失去這麼好的既存利益，可能會想要維持現況；而樓上住戶多數都想都更，但一樓地主若堅持不贊成，整合就會較難以推動，另有部分因早年登記法規不完善，或《公寓大廈管理條例》發布前所興建的建物，造成產權較為複雜者，這幾類物件購置前都需要深入觀察。 另外，台北市政府推動防災型都更，基地面積達1,000平方公尺以上，並經過結構安全評估或在民國63年2月15日「建築物耐震設計規範」訂定發布前領有使照或申請建造執照的建物，且更新後建物規劃符合結構安全、耐候減碳、都市減災、環境友善四個面向，以及符合耐震設計、綠建築、建築能效...等條件，就可給予30％容積獎勵，北市府並放寬事業計畫與權利變換計畫流程，加快審議腳步；民眾若密切注意政府的都更政策及相關規範，對於投資老宅都會有所幫助，市場與訊息敏感度也會提高。 此外，近年因為通膨壓力大、原物料成本上升，連帶也使營造成本、營建工資都上漲，不僅讓開發商推案壓力變大，進行都更危老案的實施者也會有不小壓力；鐘少佑表示，今年初台北市府已修訂「都市更新建築物工程造價標準單價」，使營造成本逐步貼近實際市況，盼減輕開發商、實施者的負擔，但也離地主期待的「一坪換一坪」更加遙遠，其實不動產異質性高，基地立地條件各有不同，並非所有基地都能「一坪換一坪」，投資人或地主都應該建立此觀念。 而在台北市政府推動防災型都更後，也讓北市的都更生態有了些變化；鐘少佑指出，過去都更案件評估時，基地位置非常重要，因關乎未來房價增值程度與地段價值，而防災型都更政策推出後，因有訂出條件來增加容積獎勵，實施者可興建容積變多，所以更增加開發商或是更新會想投入該類型都更的誘因，加上若以權利變換方式來進行，更新後各土地所有權人應該分配的權利價值更有依據與標準性，也造就如今不少都更案以權利變換進行者多。 鐘少佑認為，雖然現今營造成本提高，都更經權利變換計算的分配權值更明確，但因實施者的實際成本也拉高，雖共同負擔比例因提列標準修訂而有提升，但營建風險也同時攀升，恐稀釋掉該案件的利潤，不過如果是大品牌與實力足夠的開發商，因其品牌力高並具備更強的創價空間，若採用權利變換方式，不一定不利，反倒更增添地主信賴度與和諧程度，讓都更更順利進行。至於現今不少北市、新北市都更案仍採協議合建方式，實施者在利潤上更可控，因實施者與地主會進行私契約議定，開發商與各地主各自去協議，協議空間大，有時也會加上附約，相對具有協商彈性，與權利變換方式相較，各有其優點。 延伸閱讀→房仲就愛抬價多賺錢？專家拆解佣金真相：比買方更怕賣太貴10年買4房只愛老公寓　內行人曝購屋心法台中預售VS中古價差揭密！這二區中古屋平均單價僅預售屋一半！西屯區中古屋單價比預售屋便宜逾36萬元！榜上第一！我被詐騙了》房產詐騙警示：小心「地面師」奪你畢生家產