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大失誤！他想適用400萬免稅竟「泡湯」　國稅局揭關鍵原因

2025-03-09 15:39

好房網News記者林和謙／高雄報導

財政部推出房地合一課徵所得稅，是為了防制炒作房產、避免短期投機，健全不動產稅制，也促使房屋、土地交易正常化。但為保障自住需求，落實居住正義，《所得稅法》第4條之5第1項特別明定，家庭自住房地交易時，個人或其配偶、未成年子女只要符合辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年，且交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用，及交易前6年內未曾適用自住房地交易所得免稅等要件，在課稅所得4百萬元範圍內，就可免納所得稅。

財政部高雄國稅局表示，個人享有自住免稅優惠要件，除必須於該房屋辦竣戶籍登記外，還須實際持有並居住，三者都須連續滿6年，且無出租、供營業或執行業務使用。

近年來高雄預售市場暢旺、許多新建案完工，新屋市場交易熱絡，使高雄近一年屋齡0-5年的大樓交易量占比高達49.6％。圖／永慶房產集團提供

國稅局會審查地政機關登記資料、戶籍謄本、水電用量及帳單等，以確認納稅義務人是否辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿6年的事實，另會調查營業稅、房屋稅、地價稅的稅籍、租賃所得、非自住房屋核定資料，或其他外部資料，釐清於交易日前6年內該房地有無出租、供營業或執行業務使用，以避免投機行為。

不過高雄國稅局舉實際案例指出，近期一位A先生於113年（2024年）5月29日出售107年（2018年）5月21日購買取得的房地產，A先生持有該房地產期間已滿6年，且出售前6年沒有出租、也無供營業或執行業務使用，且查核其水電用量、的確有居住事實。

不過高雄國稅局表示，A先生是107年6月6日才於該房屋辦理好戶籍登記，也就是說，「還剩7天才屆滿6年」，因此雖然核定課稅所得275萬元是在4百萬元範圍內，但還是未符合自住房屋「連續滿6年」的免稅規定，而無法適用400萬免稅的優惠。

高雄國稅局提醒，民眾打算出售持有的自住房屋時，建議先審視是否符合上述免稅優惠相關規定；無論是否符合，都應依所得稅法第14條之5規定，於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日或房屋使用權交易日的次日起算30日內辦理申報，以免受罰。若發現有未依規定申報情形，在未經檢舉或未經稽徵機關調查前，儘速向所轄各分局、稽徵所自動補報補繳稅款並加計利息，可適用相關免罰規定。